土地出让收入大幅下跌 市场冰火两重天
2015-10-20 08:55:07   来源：   评论：0 点击：

土地市场冰火两重天

财政部今天公布了8月份的数据,1-8月份土地出让收入比去年同期已经减少了超过一万亿,下降38.4%。土地市场的这种快速跌落正在成为今年的新常态,即使8月份的房地产销售已明显回暖,但能拉动的土地市场也仅仅限于少数一二线城市。

土地出让收入一直是地方全口径收入的重要组成部分,也是地方国企资本运作的重要工具。而今,土地市场的大规模遇冷可能会对地方财政稳增长措施带来一定影响。

导读

尽管供应减少了,但从成交情况来看,大量土地还是出现了流拍。全国300个城市共成交土地1531宗,环比减少30%,同比减少　36%;成交面积　5389　万平方米,环比减少　29%,同比减少　40%。成交环比、同比减少的幅度,均大大超过了供应环比、同比减少的幅度。

本报记者　张晓玲

实习记者　万雅婧　深圳报道

一面是北京五环外拍出楼面地价5万的“地王”,一面是许多二三线城市土地流拍,供需失衡。

这正是当下房屋销售市场的折射。9月15日财政部公布的数据显示,8月份房地产营业税增长28.1%,主要是受房地产销售回暖带动。但销售回暖并没有带动土地收入同步增长,相反土地市场仍保持高速回落的态势,1-8月,国有土地使用权出让收入同比下降38.4%。

地价、房价无疑具有相互的传导效应,土地市场的火爆仅限于北上广深这样的少数城市,大多数的二三线、三四线城市楼市依旧冷清尴尬。

一线城市的房地产市场率先回暖成为了开发商对于该等区域的“安全性”确证,导致他们集中跑到一线城市哄抢土地,而这反过来又加剧了三四线的去库存困境。

开发商们的心里也充满了矛盾,不能去过剩的三四线,只能抢一二线尤其是一线土地,8月份房地产投资增速再次创下新低;但这种过度的哄抢,已经将一线土地价格推至天价,未来经营堪忧。

北京:五环外的地王

8月31日到9月9日,10天内,北京出现了连续4宗楼面价超过5万的地王。

这四幅地块分别位于石榴庄、东坝以及孙河,除了石榴庄位于四环外,其他三幅都是在北京五环外,在两三年前,都是入不了开发商的眼。

然而,在2015年房企扎堆一线、激烈竞争之下,这些地块也成了香饽饽,地价翻倍增长。而卖出这些土地,让北京市今年的土地出让金一举突破了1000亿,达到了1012.83亿。

不仅是北京。中原地产研究部统计数据显示:截至9月13日,一二线城市在金九银十初期,出现了地王频出的现象。9月一线城市成交7宗住宅土地,平均溢价率超过34.53%。平均楼面价达到了1.73万的年内最高点,二线城市也已经成交了72宗土地,平均溢价率高达47%。平均楼面价也达到了3715元每平米,均为年内最高点,也创造了最近几年的最高纪录。

从房企动向来看,2015年,前十大标杆房企拿地全面回归一二线,标杆房企一线城市已经购入土地面积684万平米,二线城市购入土地2959万平米。这两大指标均处于历史最高纪录。年内,标杆房企在一线城市拿地占比高达12.4%,而在一二线城市合计高达65.9%,基本已经放弃三四线市场。

进入9月,标杆房企在一线抢地更加明显。截至15日,标杆房企一线抢地已达130.22亿,其中北京一地已过百亿。

据公开数据统计,2015年以来,总价地王和单价地王均位于一线城市。全国土地成交总价最高为广州海珠区广纸片区地块,总价为88.9亿元;楼面单价最高的为深圳福田区深南香蜜立交西北侧地块,楼面单价为7.77万元/平方米。

中原地产首席分析师张大伟分析认为,一线城市最被标杆房企看好,虽然地价不低,但市场成交的热度高,能够维持一定的去化,而且一线城市房企库存、土地部分消耗比较严重,房企自然积极补充一二线城市的土地,相对而言,对三四线城市的拿地积极性不是那么高。