北京维多利亚花园公寓业主维权十年 至今无法获得房产证
2016-08-01 09:01:25   来源：   评论：0 点击：

                北京7月30日消息（本网 记者王震李苗苗）报道.  北京维多利亚花园公寓200户业主维权十年，至今无法获得房产证。业主指出，开发商两次违建、不作规划验收和竣工验收，大产权证迟迟不办。小区近十年来只能使用临时水电，如今连物业公司也面临停摆，业主正常生活难以保证。北京维多利亚花园公寓业主的艰辛维权路。

　    昨天北京的强降雨，让很多小区都出现了电梯停运，楼顶漏水的情况。北京朝阳区维多利亚花园公寓的部分电梯和楼层，也出现了这样的情况。但是，更让维多利亚花园公寓业主更加心急如焚的是，从小区开盘到现在近十年，他们不仅没有取得房产证，连维护小区日常运转的物业公司也面临停摆。

　　在北京朝阳区，由北京正旭晶典房地产有限公司开发的维多利亚花园公寓，从2005年开发商启售房屋至今已经10年有余，取得了合法权属证明的196套房屋都没有取得房产证。业主袁先生说，他从2008年就买了房，为了房产证一直苦恼到现在。

　　袁先生：第一批业主应该是2006年到2009年这段时间买房的人，我们家房子是在2008年初买的，当时购房合同上写的是2008年5月给房产证，如果逾期房产证办理不了，每天按照交房房价的万分之二来支付违约金。但是第一批业主到2009年、2010年的时候还没有拿到房产证，时间有点长了，就找开发商去交涉，但是开发商一直就说过段时间或者年底，说肯定能办下来，就让大家等。后来到2010年的时候，大家觉得这个事情有些不对了，然后就开始去相关部门反映这个问题。

　　袁先生说，这个项目业主一直没有办法取得房产证的原因是，开发商的两次违建。2009年11月北京市规划委员会对开发商违规建筑面积4071平方米罚款325万余元后，开发商再次违规加建空中花园与阳光房835平方米，被市规委发函要求拆除，2010年10月朝阳区规委执法大队对阳光房进行了部分拆除，部分违建开发商以有住户为由仍没有拆除。由于违法建设的阳光房并没有全部拆除，小区无法进行规划验收和竣工验收，近200户业主无法获得房产证。

　　袁先生：后来就发现这个开发商实际上是有违建的，等于说他一开始的规划是10层，但是他盖了11层，规委就对他进行了罚款。然后这个事就等于说规委跟发改委给他通过了变更规划的验收，等于是合法了。但是后来隔一段时间，他又在楼顶上加盖阳光房，又一次违反了规划，这样的话，规委这块反正是不能通过罚款的形式来解决，只能拆除，但是城管拆不掉，只是拆了一部分，也就是他没有售出的那一部分可以拆掉的，但是已经买了这个房，已经入住的就拆不了，就一直搁着，这么多年就一直没拆。

　　袁先生还指出，不光是违建问题，根据购房合同，业主收房时开发商代收代缴了契税、公共维修基金和房产证代办费等费用，这些加起来每户大约有20万左右，总共4000万左右，这笔钱不知道在哪里；另外在收房的时候，开发商还拿出了某测绘公司的报告，要求业主缴纳二次面积差价款，每户大约10万左右，总金额2000万左右。然而，经业主与测绘公司确认，测绘公司表示从未给这个开发商做过任何测绘报告。北京市房地产勘察测绘所也出函确认，维多利亚花园公寓的测绘成果并未备案。两项加起来，业主交了6000多万，这些钱都去了哪里了？袁先生怒不可遏又无可奈何：

　　袁先生：因为我们交了很多钱在开发商那，比方说我们收房的时候，我们家2008年买的时候就已经交了，比方说契税、公共维修基金，还有一些什么代办费、印花税，都是交给开发商的，可是开发商一直不办房产证。我们每户20多万全都是让他给拿着呢，不光是我们这一户，现在找到的差不多有160户了吧，但总共售出的房产我们查到的应该是小200户。这样算下来的话，光契税、公维这两块差不多就4000万。反正这个钱也不知道去哪了。还有一块就是它收房的时候找了个公司做了一个房屋测绘的报告，可是后来我们发现这个房屋测绘报告是伪造的，因为我们去找这个测绘公司，让他出一个证明，他证明写到，从来没给这个公司做过测绘报告。我们也找到了国土测绘局，他们也给我们发了函，也确认说这个报告从来没有在他们局备案过，证明这个报告是伪造的。

　　记者：这个报告是干什么用的？

　　袁先生：我们业主收房的时候，我看的时候是130平，但是他拿出来一个报告，说你看我找了一个测绘公司给你测绘了，这个面积实际上是140平，这样的话，还得补我十平米的利润差价款。等于说通过这个测绘报告，他就说你少交了多少平的钱，你要补给我多少多少钱。这样算下来，像我们家是十万多一点，然后有的是九万多，有的是十万多，有的是十一万多，各家不等，但是差不多都是十万左右的金额。这样我们这一百多户又一个小两千万。等于说两个金额，一个是他截留的契税和公维，加上他收的这个差价款，两块加起来应该有6000万了。

　　除了拿不到房产证之外，更让人烦恼的是小区的物业管理。袁先生说，入住后才发现社区的水电为临时水电，在夏日经常性发生断电现象。“最可怕的是，有次因为断电导致电梯停摆，小区里的一位老奶奶和小孩被困在电梯里近1个小时，想想都让人害怕”。

　　袁先生：小区的情况已经恶化了，前段时间小区开始停电，因为我们这个电是临时电，从朝阳公园接过来的电，我们小区物业定期收大家的钱，然后定期去朝阳公园买电。但是因为卡在房产证上，现在业主跟开发商之间，因为物业就是开发商的，没有之间已经没有任何信任可言了，所以很多业主就不愿意再交一分钱。因为首先没房产证，物业费可以不交，然后这个电是临时电，连个发票都没有，有的业主交，有的业主不交。所以导致存在的一个问题，就是它的钱收上来越来越少，然后它又不愿意掏很多的钱去买电，所以我们用电越来越不稳定。现在是靠着电工不停的催开发商给钱去买电，而且是估摸着这个用电量有多少，看看是不是快没电了赶紧去买。但是现在开发商的积极性越来越差，它也不愿意掏钱，而且大夏天停电这个事非常可怕。它突然停电还有一个后果就是电梯困人，就是里面还有人呢，电梯停了。

　　电梯之外的安全问题也让业主担忧，同样住在这个小区的刘女士，对于安全的顾虑也非常大。

　　刘女士：比如说安全，像我们这白天都是没有人的，像业主有快件要接收，在前台那儿都是没有办法帮着接收的。而且我们小区的门洞、包括大门那个地方，人都是可以随便进出的，所以这个安全问题其实是挺令人担忧的。像我们很多业主自行车都丢了好几辆，就放楼底下，这是最简单的。还有就是卫生问题，因为据说开发商现在有五个月没有给物业的人发工资了，所以他们有时候可能做事情就没有那么尽心尽力，比如说卫生可能打扫的不够勤快，楼道里有的时候可能会有垃圾堆着不及时清扫。

　　现在，眼看着物业公司即将停摆，临时水电的日子让业主每天提心吊胆。再这样下去，小区甚至会烂尾。现在小区的物业公司大部分员工，因为超过5个月没法工资已经辞职，整个小区的运转就靠着两名好心的水电工，由于怕这两名水电工也甩手不干，小区的业主们自掏腰包给他们生活费。针对小区日益恶化的生活环境。袁先生等一些业主想自己成立业委会，换一个好一些的物业公司，起码生活还要继续。但街道方面并不支持。

　　袁先生：现在大家都过不下去了，然后我们本来是想着既然小区出现这种情况，我们就想组织一个业委会，然后请一个好一点的物业。因为业委大会都是大家全员参与的，而且普选出来业委代表组成的业委会，请一个好点的物业公司，这样首先组织起来把这个小区管理好，该修的修，该弄的弄一弄，保证最起码的生活保障。可是我们前段时间去了街道办，街道办不支持我们的工作，根本就不愿意管这些事。街道办还以你们小区没有房产证为理由，说你们没有权利成立业委大会。

　　为什么维多利亚花园公寓的业主不能成立自己的业委会？记者联系到这个小区所在的北京市朝阳区麦子店街道办城建科，工作人员的回答是这样的：

　　工作人员：我们把他那项目的情况已经跟区政府说了，都汇报了。因为没有产权，没有产权证，我只能给你说到这。

　　记者：没有产权证他们就不能组建业委会吗？

　　工作人员：我正在咨询房管局，现在没有明确回复。

　　记者：他们现在日子也不好过，那现在街道上给过他们一些什么帮助吗？

　　工作人员：他们不是经常断电吗？我已经跟供电局说了，尽快协助。你要方便你就上这来，别打电话，好吗？

　　维权十年艰辛路，眼下维多利亚花园公寓的业主应该怎么办？记者找到了北京市规划委员会。

　　北京市规划委员会：不办房地产的原因就是他没有按照原来的图纸施工。他原来的图纸比方说没有这阳光房，或者是批的是五层他盖了六层，或者是超出图纸的面积之类，都是不给验收的。这个验收不合格，不给你开验收合格证，所以办不了房产证。如果您要说物业和开发商的问题，这个是由建委来负责的。如果您要说验收的问题，合格不合格，就是说为什么到现在还没有验收，可以问朝阳区规划委员会的执法大队。

　　就在记者要联系朝阳执法大队的时候，袁先生告诉记者，说事情有了最新进展。他们收到了北京规委最新的回函，回函中并没有提到加盖阳光房的事情，也就是说，只要开发商主动提出办理房产证，事情就可以继续进行。由此看来，开发商恶意不办的可能性很大。袁先生道出了其中的原因。

　　袁先生：现在为什么开发商不做这个事，那是因为你要是开发商你也不会这么做，我们打了这么多官司，40多个业主去告他，现在我们每家每户的违约金都是两百万以上，大户型都到了五百万、六百万，可能七百万都有。这样加起来违约金的金额就非常巨大，可能会四亿多或者五亿的规模都有可能，开发商对这块肯定是有顾忌。假如说他把这个产权证办下来，好多这些违约金的官司就可以打了，可以支持了。所以你这样算下来的话，违约金的金额就非常之巨大。

　　记者尝试拨打维多利亚花园公寓的开发商——北京正旭晶典房地产有限公司的法人张桐源的电话，一直无人接听。袁先生感叹，希望政府能帮助他们，业主们的维权路实在太漫长、太艰辛。

　　袁先生：这个事就很奇葩。就是说现在不知道哪个部门来管我们，我们钱被骗了就被骗了，物业停摆、水电、开发商不给办证……所有的事都没人管。找了一圈人，从街道办开始，规委、建委、城管包括我们有些香港的业主，中联办都要去找了，估计外籍的业主后续可能会找大使馆。所有的业主都在找，但是就没人管这个事，没有哪个部门说能直管这个事的。法院我们去打官司，从开始不受理到后来不支持、无法执行，然后我们打官司也白打，因为它的公司账户没有钱。

　　对于今天这个案例涉及的相关问题，北京同诺律师事务所律师胡晓和经济之声特约评论员张彬做出了分析点评：

　　经济之声：整个事件看下来，开发商已经侵害了业主的哪些权益？

　　胡晓：我觉得这肯定是侵害了业主非常多的权利。作为一个住宅小区，从采访中业主的反馈来看，很多基本的权利都得不到保障，我觉得可能比较紧迫、比较核心的有两个问题，一个是依法取得房屋所有权的权利，这是我们作为小区的业主的一个很基础的权利。因为没有办理房产证的话，房屋的再次出售、继承、抵押等将来都会有法律上的障碍，甚至它附随的比如户口迁入、子女就学等可能都会受到很大的影响。第二个，从目前来看，业主在入住的时候都已经全额支付了公共维修基金，但是现在这个小区已经差不多十年了，它的这些电梯还有很多公共设施都是需要用维修基金去加以维修的，现在找不到开发商，拿不出这笔钱对物业进行维护，已经影响了居住的基本的安全。我觉得这两个问题应该讲是比较严重的。

　　经济之声：从这个案例来看，它牵扯的金额应该是比较大的。袁先生在采访中也说了，如果开发商把房产证办下来，面临的可能是上亿的违约金赔偿的问题。这从法律上来说，开发商的压力会很大很大吧？

　　胡晓：开发商肯定是压力很大的，但是这个压力不能构成不给办房产证的理由。因为通过业主的反馈，可能有一部分业主已经去起诉了开发商。那么业主在起诉的时候，一个肯定是要求马上给我办理房产证；第二就是要向我支付违约金，而且这个违约金的支付周期应该是从你应当办理而没有办理之日起，到实际向我交付房产证之日止，我认为在这个诉讼请求里一定要要求这个。这样的话，开发商是有一个压力的，因为我一天没有给你办房产证，违约金是要做一个持续性的计算。如果已经拿到生效判决的业主，根据民事诉讼法，开发商在应当履行义务的时候没有履行义务，这也是有一个惩罚性规定的，你要向我去支付一个逾期履行判决的罚金。对于开发商，如果单纯从违约金的角度来讲，我觉得应该不是这个理由，可能还是因为有规划的问题。因为规划委没有进行规划验收，后面还有消防验收、还有后续整个建筑工程的验收，这个房产证肯定办不下来的。你的前置性程序没有完成之前，后面的就办不下来。所以我觉得可能出在办证的流程上，开发商现在遇到了某些问题，而且解决不了，所以就拖着。

　　经济之声：接下来业主们应该怎么办？

　　张彬：我觉得业主们只有采取法律的手段来维权，任何过激的方式说实话都难以达到相应的目的。这个事情拖了十年了，里面确实千头万绪，涉及到房产证等等一系列的问题，但是源头毕竟在开发商。如果说涉嫌到商业欺诈或者诈骗的话，完全可以采用司法的途径加以解决。我觉得这里面包含几个问题，一个是最先开发商的违建被查后在清理的时候出现了问题。理论上讲，如果违章建筑被全部清除之后，房产证理论上是应该能够办下来的。就是因为在清除过程中，还有一些违章建筑立面已经住上住户了，这个时候可能产生一些问题。另外，这些业主们现在由于没有房产证，只能是带引号的“业主”，所以街道按照相关规定不让他们成立业主大会。我觉得，首先是不是能够在这些住户内部达成相应的处理协议，然后再看通过什么样的方式加以解决。我觉得最终恐怕还是要相关的司法机关或者其他机关来介入，没有政府的帮忙这件事很难解决。

　　经济之声：不管开发商是不是恶意，总之在不能办理房产证的情况之下，业主们是不是可以自行办理房产证？

　　胡晓：现在在房产证的办理上，实际上是两道程序，第一个叫做整个建筑的初始登记，说得直白一点就是开发商会拿到一个大产权证，也就是作为建设单位把这个项目完成了之后，这个开发商向房地局去申请，申请之后会拿到一个产权证。小业主在购买开发商的房地产之后会进行一个转移登记，我们业内也把它叫做分割转移登记，把大证换成小证。实际上业主没有办法越过开发商直接办理这个转移登记，因为你没有取得初始登记之前，你去拿这个转移登记的证是不现实的，也是目前我们的法律程序上不允许的，这是很重要的一点。

　　经济之声：根据采访到的情况来看，有部分业主也已经走了法律的途径，上诉到了法院，但是好像事情进行的并不顺利，问题到底出在哪？

　　胡晓：因为刚才业主反馈的情况比较有限，我只能依据常理进行推测。如果他的诉讼请求里涉及办理产权证，因为在开发商完成初始登记之前这种分割转移登记没法进行，所以法院在执行的过程中这是一个难题很难去逾越。第二点可能就是违约金，现在我们看到这个开发商可能把这些资金转移了，现在业主没有办法去执行这个开发商。6000多万的资金交给了开发商，开发商从会计处理的角度来讲你只能是代收，因为这肯定必须得专款专用，契税应该是交给税务部门，维修基金也是专户专用的，北京市关于公共维修基金也是有专门的管理办法的。开发商在帮我管这6000多万钱的时候，如果涉及到挪用或者贪污的行为，我认为可以通过刑事追诉的方式去解决，这个东西公安机关是应该管理的。当然，你说让公安机关去办房地产的事，公安机关应该是管不了，但如果说在过程中发现钱没有了，而且说不出来去哪了，发现这个问题可以通过公安机关来进行处理。

　　经济之声：因为他们没有房产证，所以街道上不支持成立业主大会还是站得住脚的，是这意思吗？

　　张彬：对，现在理论上讲，你这个房子没产权证，那你就不能成立业委会。所谓业委会，必须你得有产权。我觉得这个问题现在两个症结，一方面，如果涉嫌到资金的欺诈甚至诈骗，可以向公安机关报案寻求相应的解决途径。另外据我了解，它不是办不下来房产证，之所以没有没办成，是因为有违章建筑而且拆除的不干净，比如顶层所谓的违章建筑的空中花园，还住着一些业主呢，如果不协调好了，业主不同意拆。虽然可以强拆，但是涉及到个人的时候，往往会有千丝万缕很多问题。这个时候我觉得他们要先这一层捋顺，就是先把违章建筑全部拆除，让楼房符合当年规划的要求，这样的话，相关部门才可能予以产权证的审批。至于开发商是跑了还是资金挪用，这是第二步的问题。这种问题在全国的房屋纠纷中都很常见，不能靠一个人、两个人的单打独斗，更不能靠几十个人采取什么相应过激的手段，意义根本不大。最终你要找到根源在哪儿，看看来怎么解决。这些问题要分头来处理，让这些部门最终能够形成一个合力，问题才能最终解决。你不拆除干净人家相关规划部门不可能给你发证。

　　胡晓：在一些法律法规里，比较简单的写的取得所有权人是业主，但是我要提示大家的是，在最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件的司法解释里面，第一条第二款就有明确的规定，就是说我通过商品房买卖合同买了这个房子，而且这个房子已经交付给我了，我已经合法占有了建筑物的专有部分，只是说我还没有办理所有权登记，可以认定为物权法第六章所称的业主。这个意思是，虽然我的房产证没有办理下来，但是我已经可以被视为法律上的业主来行使业主的权利，所以街道办说没有产权证，所以不能作为业主来行权是不对的。第二，街道办的权利到底是什么，我们不管从物业管理条例来看还是从任何一个法律文件来看，一个是监督，一个是指导，还有一个是协助。采访过程中，我相信可能在业主不断的维权下，街道办的压力也是非常大的。但是我觉得尽管压力大，还是希望街道办拿出一个更加有利于保护人权的姿态，更加积极的协调政府和其他部门。