东方早报：等阿里IPO不如等北京松指头
2014-05-27 07:52:00   来源： 东方早报    评论：0 点击：

陈序

阿里巴巴这样超大规模的IPO（首次公开募股）是批量造富运动，为高净值私人管理财富的机构自不待言，连房地产开发商也可以受益。对旧金山周边的开发商而言，硅谷公司IPO的节奏也影响着他们开发的节奏。而阿里巴巴的成功将给杭州乃至上海的高端房地产注入兴奋剂。以最近中国内地房地产市场的形势看，即使是最后一滴人参汁也不能浪费，所以也有开发商等着肥水流过门前。

不过，新富阶层更钟情于超大型现代都市，而不是平凡无奇的内地中小城市。这使资本市场造富运动难以惠及北上广深之外更广范围的房地产市场。而恰恰在那些地区，房价崩盘的概率更高。《华尔街日报》报道，里昂证券分析师Nicole Wong和一个分析师团队在中国花了一年时间，对十几个城市的600多个房产项目的81万套住宅进行了调查。调查结果显示，房地产市场的真正问题是三线城市住宅严重过剩，即唐山和温州这样的三线城市空置率更高，平均达到16%。调查者预计，中小城市的开发商将面临艰难时刻，2013年至2020年三线城市的新屋销售额将萎缩60%。

与此同时，上述调查显示，北京和上海的空置率在10%，南京、重庆和沈阳这样的二线城市的空置率为13%或更低。中国过去五年竣工的房地产项目的空置率为15%，美国为10%。过度投资可能令这一比例在2016-2017年之间升至20%以上。另外，中国内地去年新屋销售额占GDP（国内生产总值）比例为12%，达到创纪录水平。美国新屋销售额占GDP的比例则远低于10%。中国香港在亚洲金融风暴前的比例峰值为8%~9%。

上周四，惠誉表示，最新公布的中国4月宏观经济数据显示第二季度中国经济进一步减速。今年前四个月，需求和产量数据一直普遍疲软，投资、消费者需求和工业增加值的增长均放缓。最新公布的4月数据证实经济活动尚未出现季节性的加快，固定资产投资同比增幅下滑至16.1%（全年增长目标为17.5%），工业增加值同比增幅仍大体保持在8.7%。如果因此实现了惠誉关于中国2014年全年经济增长率将放缓至7.3%的预期，2014年将创出1990年以来经济增长率最低的一年。

惠誉认为，房地产是短期内中国主权和金融稳定性面临的主要风险，房地产行业疲软给整个经济造成的连带影响证实了这一点。随着中央政府继续通过政策引导经济放缓，信贷环境已经明显收紧，从而导致2-4月份的总融资规模同比下滑。房地产销售和住房开工率仍保持在历史低位，随着房价下跌，房地产投资增长也已经减速。

如果中国经济减速幅度持续超过预期，中国政府很难保持严厉调控和房地产交易活跃度的微妙平衡。中国最高决策层需要保证，在成功引导经济实现再平衡时，不出现无序去杠杆化，不造成房地产行业大面积破产。我仍然相信，目前程度的经济活动减速不足以促使最高决策层下决心大规模放松货币政策，经济结构失衡严重也使政府很难冒险再度推出大规模刺激政策。中国眼下可以依靠的，是国际收支平衡和对资本项目管制的权力。中国必须进行长期改革，也必须防止房地产行业过度萎缩。

只有中央政府松松手指头，在定向行业和区域向市场引入流动性，才可能有助于开发商渡过难关。阿里巴巴IPO只能拉西湖周边地区一小把。