产业地产"限时"进化论——浅析工业地产新政
2014-06-13 08:19:00   来源：新华网   评论：0 点击：

  置力中国执行董事 张匡圣

    此次上海的工业地产新政，对于整个产业地产行业的长远发展而言，可谓“千呼万唤，相见恨晚”。

    正如“限购”、“限贷”对住宅地产行业的影响一样，“20年”其实意味着对工业用地的“限时”，辅以在开工、竣工、投产三个重要时间节点的监管等措施，将有力推动产业地产行业健康有序发展。

    我一直认为：真正的产业地产，必然是土地、企业和产业的铁三角。由于“以产业之名，行地产之实”的行为长期存在，破坏了产业地产的本源。此次新政，将促进正本清源，使得铁三角更铁，并有效挤压“投机”和“玩概念”的行为。

    铁三角之土地

    工业用地跟住宅用地动辄数十倍的价差，为什么？因为，产业地产本质上不是常规意义的房地产开发，而是基于产业空间的产业价值运营。工业用地上造出来的房子，目的不是用来卖，而是用来盛放产业增加值。

    那种在工业用地上大建销售型物业的行为，不符合工业用地的应有内涵。此次新政所提出的“工业用地全生命周期管理”，其实就是一种回归工业用地本质的绩效考核型管理，非常有针对性。

    对此，如果只是得出“盘活存量，限制增量”之类的结论，就显然弱化了新政的真正效力。

    此外，新政对工业用地的影响可以概括为“三度”：

    土地供应方面，以更高的门槛，辅以动态弹性，实现更高的“产业纯度”。

    土地使用方面，以动态的绩效考核管理，层层过滤投机行为，提升产业落地深度。

    土地退出方面，以强制退出和主动退出两种方式，辅以问责修复机制，端正土地受让人的参与态度。

    铁三角之企业

    这里的企业指受让和运营土地的经营实体。很显然，它们不再是所谓的“开发商”，而是运营商、服务商，或者说是我所定义的“空间服务商、时间合伙人”。

    据悉，上海此次还建立了工业用地利用绩效评估制度,分别在达产阶段、达产后第3年以及今后每3年、出让年限到期前1年等阶段,对企业的土地利用绩效等履约情况进行评估,其结果将直接决定企业是否能继续使用土地。

    从个人观点出发：在中国，如果不是“官助民办”，产业地产是很难搞起来的。新政前，“民办”有余，而“官助”不足。这里所说的“官助”不足，不是说“助”的力度不足，而是政府由于种种原因没有使用合理的方法来“助”。

    现在，那些真正想扎根产业地产领域的企业，政府真正出手相助了。一方面对伪产业地产开发商设置过滤系统，一方面对产业地产运营商助添压力和动力。

    当然，如果是绩效考核，那就应该有惩有奖。这次的新政措施，除了在土地出让年限的弹性上有直接奖励意义，在土地价值重估红利上有间接奖励意义之外，在其它方面尚未有明确规定。我相信，未来政府一定还会加强“奖”的力度，以正面激励那些坚韧、高效的产业地产运营商。

    铁三角之产业

    无论是华夏幸福的二八原则（住宅销售占比为80%，产业运营收入20%），还是亿达的361原则（产业运营收入30%，住宅销售60%，其它10%）,都透露出强烈的“以房养产”特征。很显然，这虽基于中国国情，却偏离于产业地产本质。

    对于这种现象，如持宽容理解的态度，那么这种宽容理解也是有时限的，可以作为特殊阶段的过渡，但不鼓励长期如此。

    产业价值是工业用地价值的最终归宿，也是唯一归宿。正是因为工业用地在新政后对产业纯度的提升，对产业落地深度的提升，对相关企业态度的端正，以及动态的绩效考核管理，产业——铁三角中最重要也是最脆弱的一角，终于有了成为钢铁长城的机会。

    产业价值得到了保障，进而就会提升土地利用效率，提升运营商的经营效益，实现铁三角的良性循环。

    希望不久的将来，产业地产运营商的收入结构能实现82原则，即产业运营收入占比80%乃至更高，其它占比20%乃至更低。

    产业地产“限时”进化论。“限时”与“限购限贷”相比，更具长期可操作性，更具市场化色彩，有望成为推动产业地产进化的利器。但政策的落地，尚需在政企双方的博弈中“路遥知马力”，这绝非一朝一夕之功，但一定是利在千秋之举，我们拭目以待。