房地产行业洗牌加速 房价不会暴涨
2012-11-25 17:08:02   来源：中国城市经济新闻网   评论：0 点击：

房地产成为今年市场中表现最为稳定的行业之一。数据显示，截至本周四，申万房地产行业以10.4%的涨幅位居23个一级行业榜首。其三季报在一片悲观预期中出炉，经营性现金流改善明显，企业利润两极分化严重等现象引起大家关注。本期，我们邀请中国房产信息集团研究中心研究总监林波以及阳光私募格雷投资总经理张可兴为探讨地产行业未来趋势。

　　市场升温 行业分化

　　《红周刊(博客,微博)》：年末土地市场有升温的迹象，原因是什么？

　　林波：我们跟踪监控的15家企业10月份总的拿地金额是383亿，环比上涨34%，创去年下半年以来的新高，其中更多的是龙头企业在大幅拿地。主要原因有两方面，从供应角度来说，土地市场上半年很冷清，从下半年才出现了明显的好转，今年地方政府土地出让的目标完成得不是很好，所以前两天国土部也鼓励加大土地供应力度。按照规定，今年完不成土地供应指标，明年指标会往下砍，所以地方政府在这一两个月会加大土地供应的力度，很多城市出现了集中的土地拍卖，土地成交量随之增加。

　　另一方面从需求的角度讲，今年房企的销售情况尤其是龙头企业非常不错，年初制定的目标10月份很多都已经完成了，现金储备较充足，企业的信心在增强。但是，很多企业从去年到今年上半年都没怎么拿地，对于大型龙头企业来说，需要不断地补充地块来完善储备，满足长期发展规划。所以说，供求两方面都推动土地市场的升温。

　　《红周刊》：房地产行业三季报显示净利润增速出现严重分化，分化也出现在拿地方面，有人说这是行业洗牌的前奏。

　　张可兴：不是前奏，已经开始了。不仅仅是房地产行业，从商业的角度讲，任何一个行业，只有在弯道的时候好超车。只有在房地产调控的时候，竞争力强的房企才能够收购吞并小企业，这是正常的规律。央企有很强大的背景，像万科同时拥有几十个项目，万科应对调控的策略就是跟很多小房地产开发商合作，这种合作本质上就是一种洗牌，小开发商拿完地就没钱开发了，资金链很紧张，也希望寻求大企业的合作。

　　房价不会暴涨 房产税影响不大

　　《红周刊》：有人预测三季度的库存达到顶峰之后有下降的趋势，加上土地供应的减少，明年房价会出现暴涨。

　　林波：我们监测的是重点城市库存数据，10月份十大重点城市中只有北京和成都库存同比下降，大部分重点城市的库存是增加的，库存在以往的三年中处于高位。2011年1月份上海的库存是600万平方米，目前是1029万平方米。说明很多项目卖得一般，更多销量集中在降价跑量的项目上。总之，从我们市场调研来看，下降的趋势恐怕不会太明显，未来一年不排除有新的高峰出现。现在企业的降价幅度不大，未来国家调控不会放松甚至力度再次提升，市场去库存化不会太顺畅。

　　从行业的角度上说，即使我们看到去年下半年到今年上半年很多企业没拿地，也不能判断明年市场的供应量会下降。龙头企业大部分手头上至少有保证开发一两年的土地。如果市场情况不好企业会暂缓开发进度。现在拿地明年销售也来得及，从开发进度上来讲，行业一般水平是一年到一年半上市交易，龙头企业快则半年、慢则9个月拿的地就可以上市交易了。今年年末拿的地明年年中就可以销售了，从这个角度说，不能判断库存就走下降趋势了，价格更不会出现暴涨。

　　《红周刊》：地产业未来发展趋势如何？

　　张可兴：以后地产行业特别是住宅类的“量”（新房的销售）大幅上升的可能性不大了，去年新房的销售达到了900万套，未来五到十年销量不会迅猛增长，但在价格上有空间。

　　我觉得房价本身就是要上涨，房屋的成本没有一项是不涨的，土地、人工、建筑的成本都在涨，土地本身是经济增长的一个正相关的函数，国家的经济体在成长和发展，土地价格一定是上升的，而且中国土地资源有限，人口众多，为了保证粮食基本的安全，土地不可能是大幅的供给。房价基本的上涨是必然的，但不会像2003-2007年翻了很多倍，这种可能性没有了。正常的增长应该是符合GDP+CPI的合理的增长速度。

　　《红周刊》：近期不断有房产税的消息出现，有人认为房产税将对地产形成负面打击，也有人放言“房产税落地之日，即是房价暴涨之时”。

　　张可兴：大家在提到房产税时可能忽略了一点，房产税的税点高与低是最重要的。像重庆的试点房产税率为零点几个点，我觉得对房地产市场整体影响不大，但是房产税税率是市价的1%～2%就比较高了，可能会出现大量房屋抛售的问题。从其他国家政策实行的规律来看，房产税的推出是中性的，不会对房地产市场趋势性的发展形成很大的改变，像股票市场的股指期货一样，是一种稳定器，不会令房产市场暴涨暴跌。第二，从房产税实施的可能性上来看，房产税从税种来说是有问题的，中国的房产税跟目前70年的产权是有矛盾的，我们在买房的时候已经支付了土地的出让金，从法律的层面上来讲站不住脚。另外，目前的统计系统很不完善，很多福利房都没有纳入系统之内，这样是不公平的。房产税实施起来困难很大。

　　《红周刊》：华夏幸福(600340,股吧)以园区的业务模式取得了成功，目前阶段房企众多的业务模式中更看好哪一种？

　　张可兴：我们首选住宅开发类，以住宅为主的房地产发展阶段还远远没有结束。其次是华侨城的模式，旅游开发带动销售，中弘股份(000979,股吧)、宋城股份(300144,股吧)也都有旅游地产。相比较而言，华侨城有核心的优势，比如欢乐谷等连锁的项目，这些项目每年的利润和游客数量都在良性增长，而且有一定的壁垒性。商业地产目前有一个问题，纯商业地产以租金为主的收入模式前期投入的资金比较大，收益率非常低，就目前的阶段以大量的商业地产出租为主要模式的房企增长性比较差。另外，很多新的业务模式，比如华夏幸福，我们发现这种模式比较核心的因素就是以各种概念获得比较低价的土地，复制性存在很大困难，虽然现在比较成功，但是对其前景比较担心。时代在变化，三五年之内，以利润增速来看，选择住宅类企业，但是十年之后，商业租售可能更好。
                                                            记者 郭凯利