京深小产权房现状调查：清理项目“暗度陈仓”
2012-12-12 14:12:05   来源：中国城市经济新闻网   评论：0 点击：

　寒冬时节，位于北京市昌平区郑各庄村的“水城御墅”小区最南端的一栋别墅已被推倒，曾经备受追捧的项目如今毫无人气。小产权房整治终于开始“动真格”。

　　中国证券报记者近期调查发现，随着政策风险凸显，市场预期渐变，北京、深圳等地的小产权房销售情况已大幅缩水。与此同时，即便是被公示清理的小产权房项目，仍有办法“暗度陈仓”完成销售。

　　业内人士认为，由于规模庞大，且涉及土地制度，对小产权房的处置已成为各界非常关注的问题之一。小产权房存在的原因较为复杂，应在明确政策大方向的基础上，分类型、有步骤地进行整治。

　　现场：清理项目仍在卖房

　　眼下，京城最贵的小产权房项目“水城御墅”似乎已经失去了昔日的风采。12月3日，北京市国土资源局通报了两起挂牌督办的重大土地违法案件查处结果，位于昌平区郑各庄村的天价小产权房项目“水城御墅”就是其中之一。

　　中国证券报记者日前探访该项目时发现，项目东侧的大门已经被封，无法出入。从南侧的围墙进入后，迎面便是一片废墟，从瓦砾中不难看出拆除的痕迹。其后的多栋院落并未被拆除，处于闲置状态。空荡荡的小区无人问津，只有两个拾荒者在寻找住处。

　　该小区的建筑形式为四合院，主房为两层楼，配房有门廊，部分较大的院落还配有车库。资料显示，根据户型不同，院落的建筑面积从800平方米至1200多平方米不等。有些院落还未装修，处于毛坯房状态。

　　作为北京最贵的小产权房项目，“水城御墅”曾以每栋2000万元至5000万元的价格被热炒，一时风头无二。直至今年4月5日，该项目被国土资源部及北京市相关部门叫停，要求“全面停工、停售”，并重新规划项目用地。6月21日，“水城御墅”连同北京高杨伟业农业发展有限公司非法占用的密云县穆家峪镇辛安庄村集体土地两案一起，被北京市国土资源局挂牌督办。随着该项目被清理，业界惊呼整治小产权房“动了真格”。

　　今年以来，对小产权房的整治步伐骤然加快。9月17日，北京市国土局公布了初步清理整治的79个小产权房项目，表示将对其进行分类处理。其中，与“水城御墅”位于同一区域、同属一个开发商的“宏福苑”项目也位列其中。作为一个“成熟”的小产权房社区，“宏福苑”属于普通住宅，目前项目几乎入住完毕。随着被公示，该项目已经被暂停二手房交易。

　　值得注意的是，同时被公示的昌平区崔村镇“玉墅馆”项目，也曾在去年被当地政府部门部分拆除。但根据中国证券报记者的调查，此后该项目仍有交易，未被拆除部分的入住率已达到50%。一名业务员代理该小区的一栋二手别墅，报价350万元。

　　在此次公示中，同属小产权房热门区域的通州区有6个项目“上榜”。该区域的知名小产权房项目“月亮湾晓镇”，近期已悄然撤除了售楼处，经过打听，中国证券报记者仍然找到了项目销售人员。该销售员表示，项目7号楼的6、7、8单元处于正售状态，推出90平方米左右的两居，根据楼层不同，价格从5000元/平方米至6000元/平方米左右不等。

　　距此不远的另一个小产权房项目“太玉园”，同样在公示之列。由于规模过于庞大，项目曾被称为北京最大的小产权房小区。销售人员表示，这个项目在二手房买卖中已不能办理过户。他同时强调，只要能交6-8万元的手续费，仍然有办法完成交易。

　　据悉，随着整治的进行，除一些大型项目因“树大招风”而被禁止交易外，北京的大部分小产权房项目仍可交易。业内人士表示，由于小产权房的土地产权归村集体所有，在交易中无需办理网签等手续，因此购房者仍有办法完成交易。

　　前景：市场风险逐步升高

　　虽难以彻底禁止交易，但政府部门的多次整治，已经使市场预期大受影响。“最近来看小产权房的人明显比以前少了。”北京通州区某房地产中介机构业务员小王向中国证券报记者表示，他代理的房地产项目中，以“大产权”项目为主，专门来看小产权房的人很少。

　　小王还表示，去年以来，他的不少同事已经不再代理小产权房业务，转而专做“大产权”。究其原因，一方面是由于小产权房的销售情况不佳，另一方面则是担心其隐含的政策和法律风险，这些风险主要体现在可能面临的拆除、补缴费用、禁止转手等等。

　　他的担心不无道理，小产权房的一些老业主则已开始面对这些风险。中国证券报记者在调研中发现，“太玉园”小区的西区和东区仅有一路之隔。开发较早的西区已经入驻完毕，区域周边的餐饮、购物、娱乐、交通设施一应俱全，生活气息浓郁。相比之下，东区的人气要冷清得多，不仅缺乏配套，不少房屋还处于空置状态，有些甚至还没有装修。

　　小王表示，这些空置房屋的业主多为早先的投资客。有些投资客在3年前买下房屋时，价格还不到4000元/平方米，如今虽然房价已经翻番，但接盘买家难寻。加之主管部门的限制，这些“投资品”难以出手。

　　据悉，此前北京小产权房交易旺盛之时，不少“胆大的”投资客介入其中。此后，除部分房屋在政策收紧前成功转手之外，仍有相当部分的已购小产权房无法完成交易，并以“空置房”的形式存在，投资客承受了一定损失。

　　相比之下，深圳的一些小产权房仍可销售，但也已低调了许多。“玉岭花园”是位于深圳龙岗区的一处知名小产权房楼盘。该项目由12栋25层的高层建筑组成，近8000套住房居然坐落在一块不足40万平方米的土地上，容积率之高令人咂舌。位于深圳宝安区的小产权房项目“凤凰世纪”也曾是热点项目。“凤凰世纪一期二期受到深圳市各界人士的一致好评，三期现正上市，一举成为‘村委统建楼’的明星楼盘。”一份宣传资料这样写道。但或许是因为过于高调，11月末深圳一家本地媒体对该楼盘的“热销”进行了报道，随后该楼盘便停止销售。

　　近日，中国证券报记者致电“凤凰国际”售楼处，销售人员最初表示是已经售罄，在记者再三追问之下，对方才承认是受到媒体报道影响暂停销售。“可能是我们卖得太好了”,这位销售人员表示，“项目的一期已经入住了，过一段时间，三期的销售可能会继续。”

　　业内人士表示，当前北京地区的新建小产权房项目很少，且位置较偏远，对购房者吸引力不高；而存量小产权房的价格水平较以往已有明显攀升，有些项目甚至接近同区域“大产权”商品房的价格，使其成交非常清淡。总体来看，小产权房的市场风险正在上升。
 

　整治：存量房处置待破题

　　小产权房的法律和政策风险显而易见，但对于已经入驻小区的业主来说，似乎并不担心。两个月前，王女士在北京的“月亮湾晓镇”购买了一栋房屋，目前正在装修。她表示，对这所房屋的性质十分了解，并不担心像“水城御墅”那样被拆除。“这么大个小区，政府不会说拆就拆的。”

　　在这个小区的居民中，除了当地村民外，还有像王女士这样的外地户籍人员。小区所在的何各庄村委会负责人表示，小区最初是用于本村居民自住，此后虽有买卖，但土地产权仍归村集体所有。他还表示，不必担心所谓的政策风险。

　　在北京现有的小产权房小区中，相当一部分小区已经入驻完毕。除土地性质不同外，这些小区与商品房小区并无二致。据不完全统计，北京小产权房社区容纳的人口已达数十万。正是这种庞大的存量规模，使得小产权房的处置面临不少困难，同时也让一些业主和村委会对小产权房的风险视而不见。

　　在深圳，小产权房的规模更为庞大。按照深圳国土部门的说法，深圳的土地已经全面转化为国有土地，但有部分原农村集体用地尚未办理土地产权手续。因此就常规概念而言，深圳并没有小产权房，现存的大量没有取得产权手续的住宅都属于“历史遗留违法建筑”。然而，深圳的“历史遗留违法建筑”占到了现有住宅的半数以上，且在宝安、龙岗、龙华等地，还有大量这样的楼盘在售。

　　在当前高房价的背景下，小产权房因其价格优势赢得了巨大的市场，同时也是对当前土地制度的重大挑战。根据现有制度，农村集体土地不得建设商品住宅，并向集体组织以外的成员销售。国土部此前也多次表态，小产权房不得确权发证，不受法律保护。

　　专家认为，经过多年的整治，新增小产权房的销售已经大受影响，但由于多数现有小产权房社区已经成熟，如何处置存量小产权房，是当前政府部门的主要课题。全国工商联房地产商会此前发布的数据显示，1995-2010年间全国小产权房竣工建筑面积累计达到7.6亿平方米，其中“十一五”时期小产权房竣工规模达到2.83亿平方米。

　　国土部今年年初表示，将联合相关部门，选择小产权房问题相对突出的城市，开展小产权房试点清理。但目前为止，这一工作的进展尚未向外界公布。

　　在城镇化加速推进的阶段，小产权房的存在被认为是土地城镇化慢于人口城镇化的表现之一。有业内人士认为，其存在的原因较复杂，应实行区别对待、分类处置。其中，尚未销售的小产权房，新建、续建的小产权房，必须限期停建、停售。成熟的存量小产权房社区，应予以有条件地“转正”，即在补缴地价款等相关费用之后，通过一定的手续，将小产权房变更为“大产权房”。

　　事实上，由于涉及土地制度，处理小产权房的进展十分缓慢。多数业内人士建议，在分类处置小产权房的同时，还应探索打破制度瓶颈，破除城镇化前进道路上的障碍。

　　记者观察

　　加快建立城乡统一建设用地市场

　　多地近期高调宣布清理整治、分类处理小产权房项目。业内人士认为，清理小产权房需要标本兼治。特别是在推进新型城镇化大背景下，稳步进行土地管理制度改革，逐步建立城乡统一的建设用地市场迫在眉睫。

　　清理整治小产权房并不是最近一两年的事情，国土资源部门多年来一直强调小产权房不合法，不予登记确权，并多次开展清理整治工作，但成效有限。小产权房之所以“遍地开花”、屡禁不止，原因很多。一是近几十年的城镇化进程中，城镇建设用地增值幅度惊人，城市房价一路飙升，使得价格仅为周边商品房一半左右的小产权房项目具有庞大的市场需求；二是监管体系不完善、执法不严格纵容了小产权房的生根发芽，一些地方出于各种利益关系考虑而未能果断清理，使小产权房终成痼疾顽症。

　　但小产权房难以治理的最根本原因是现行建设用地市场的城乡二元分割，造成同地不同价，使得农民突破现有制度安排去寻求利益补偿。在现行法律框架下，建设用地分为国有建设用地和农村集体建设用地。对于后者，用地主体有较为严格的限制，一般是农民用于办企业、用于乡村公益设施建设以及村民建住宅。小产权房是农村集体建设用地违规突破用地主体限制，违规入市的明显例子。

　　在城镇化进程中，推进城乡统筹是应有之义。作为重要的自然、经济、社会、生态要素，土地无疑是城乡一体化进程中的关键因素，土地制度则是一系列制度改革的根本环节。可以预期，改革必然会在“稳中求进”基调下推进。一方面，打破城乡土地要素流动壁垒，引导、规范农村集体土地使用权流转有序。只要符合用途管制和规划，纳入年度土地利用规划，农村集体建设用地就应该与国有建设用地享有同等权利。另一方面，全面推进土地有偿使用制度的建立，实现土地资源配置从主要由计划配置向主要由市场配置转变。以土地资本化或股份化的方式，使农民更多地获得土地开发增值收益的探索形式可能会更多涌现。

　　党的十七届三中全会曾提出，逐步建立城乡统一的建设用地市场，对依法取得的农村集体经营性建设用地，必须通过统一有形的土地市场、以公开规范的方式转让土地使用权，在符合规划的前提下与国有土地享有平等权益。党的十八大报告提出，改革征地制度，提高农民在土地增值收益中的分配比例。土地管理法修正案草案在11月末的国务院常务会上获得通过，可以预期，未来土地管理制度改革有望稳步推进。


                               孙健  编辑报道