上半年楼市“很闷” 下半年难见起色
2014-07-07 08:53:42   来源：广州日报    评论：0 点击：

　　今年上半年二手房市场的一次性付款比例保持较高位。

　　二手楼市半年盘点：成交价平稳 成交量萎缩　　

　　从今年上半年整体来看，“穗六条”、“房贷收紧”、“全面推进就近入学”、“公积金贷款意见征求稿”、“一手发展商以价换量”以及“不动产统一登记”等都为二手楼市增添许多不明朗因素。部分业主较为强势的心态也稍有减弱，议价空间有所加大，但买家的观望心态仍较为浓厚。与去年同期相比，今年上半年的广州二手楼市出现哪些变化？

　　文/图:记者 王雯倩

　　降价盘多在郊区

　　一次性付款买家增多

　　合富房地产经济研究院院长龙斌表示，天河、海珠、原荔湾、越秀等市区的楼价较平稳，降幅不大。白云、原芳村、花都等外围及近郊片区的降幅相对较大。其中，降幅较大的多地集中在原芳村、白云、花都、番禺大石、南洲等外围及近郊片区。而市区有部分板块价格有所回调，如天河北、东圃、滨江中—滨江西、工业大道和中山八板块等，但降幅较小，均在1%以内，主要是个别急需现金的置换型业主小幅让价出货。

　　另一楼市特点是，今年上半年，二手房市场的一次性付款比例保持较高位。其主要有三方面原因：一是房贷收紧，房贷申请难度加大、放款时间较慢以及利率提高；二是一次性付款的买家大部分属于二次及以上置业，部分“卖一买一”，不少买家难获“首套房贷”的优惠，也有部分“限贷”；三是业主更青睐一次性付款的买家，并有较大幅度让价。

　　外围一手盘降价

　　分走市区“刚需”客

　　龙斌指出，目前市区新盘附近较优质二手物业，价格基本维持在2.5万~3万元/m2，加上高额的税费后，与新盘仍有一定价差，大致维持在3500~6500元/m2之间。而与市区新盘价格高企相比，番禺、花都、萝岗等外围区域的新盘价格则实惠得多，部分新盘甚至有较大幅度让利促销走货。外围新盘低价或实质性让利，对本区域的二手楼市产生较大冲击，同时也分流了不少中心区的“刚需”买家。如萝岗新盘的价格在1.3万~1.5万元/m2之间，价格较此前回落10%左右，这对天河东部二手刚需客才产生一定的分流影响。总的来说，这一轮降价出货的热潮始于外围区域，对本区以及中心区的二手买家均产生明显的分流；同时也影响买家的购房心理，等降心态进一步加剧。

　　上半年楼市月历

　　1月：二手房价高位回落 信贷额度未见放松

　　据市中介协会统计数据显示，中心六区二手住宅交易市场中介促成的新增放盘面积与签约面积分别为10.79万平方米、11.70万平方米，环比降幅分别为14.43%、13.91%，成交价格则大跌21.30%至14058元/m2。

　　当月楼市关键事件：“穗六条”发酵 “等降价”心态蔓延

　　受到2013年年尾出台的“穗六条”政策影响，广州二手住宅成交量价连续两月双双下跌，据中原地产成交数据显示，1月二手住宅买卖成交均价为20571元/m2，环比微跌1.5%。加上临近春节，外地户籍人员提前离穗返乡过年，二手住宅总体成交更是进入了低潮期，大部分客户仍旧处于节前观望状态，“等降”心态明显。

　　2月：受春节影响 行情步入传统淡季

　　据市中介协会数据显示，中心六区二手住宅交易市场中介促成的新增放盘面积与签约面积分别为7.16万平方米、7.97万平方米，分别大幅下跌33.65%和31.90%，成交价则大涨33.54%至18773元/m2。

　　受春节假期、政策观望加重、部分买家经济预期谨慎以及房贷收紧等因素影响，广州二手楼市成交清淡，买家入市意愿不高，交投节奏放缓。

　　当月楼市关键事件：广钢地王助推周边二手房量价齐升

　　广钢5宗地块溢价成交后，更坚定准客户到芳村置业的信心，同时也给当地的小业主重新确定售价提供了辅助参考。满堂红统计数据显示，2月芳村板块二手住宅均价为17031元/m2，比1月的15506元/m2上升9.8%，达到“量价齐升”。

　　3月：“就近入学”、公积金拟出新政，催谷买家快速入市

　　据市中介协会数据显示，中心六区二手住宅交易市场中介促成的新增放盘面积与签约面积分别为13.40万平方米、14.36万平方米，分别大幅大涨87.14%和80.27%，成交均价18823元/m2，环比基本持平。

　　当月楼市关键事件：“就近入学”催谷学位房市

　　受教育部“就近入学”通知的影响，本月学位房需求全面释放，成交量暴涨，是2月份的三倍多。其中，3月份中原地产促成的学位房交易有95%是来自越秀区和天河区。

　　公积金拟出新政策 买家急调付款方式

　　3月24日，广州市住房公积金管理中心发出公积金贷款办法征求意见稿，受该消息刺激，3月25日~31日的7天里，经满堂红促成的二手住宅成交中，采用纯公积金贷款客户比例高达30.1%，比3月1日~24日的17.9%高出12.2%。

　　4月：楼市“小阳春”一闪而过 成交回归平淡

　　市中介协会数据显示，中心六区二手住宅交易市场中介促成的新增放盘与签约面积分别为14.27万平方米、14.43万平方米，分别上涨6.53%和0.48%，成交均价18593元/m2，环比下跌1.22%。

　　4月清明时段，广州二手楼市整体大市放缓、房贷紧的环境持续，买家入市趋于谨慎，而外围新盘促销对买家也有分流影响，成交不振。而3月底出台的史上最严厉的公积金贷款意见征求稿，客户等降心态明显。

　　5月：步入一手房传统销售旺季 二手难分一杯羹

　　市中介协会数据显示，中心六区二手住宅交易市场中介促成的新增放盘与签约面积分别为9.65万平方米、10.82万平方米，分别下跌32.37%和25.04%，成交均价18844元/m2，微涨1.35%。

　　业主心态较前两月有所转弱，部分急需资金的业主降价空间有所扩大，虽然客户实际需求量并未减少，但政策与行业环境所致，买家等降心态明显，买家看楼积极性不如从前。

　　当月楼市关键事件：一手盘降价潮抢走二手客

　　一手较多的近郊区域如番禺和萝岗，由于开发商去库存压力较大，促销力度也较大，形成一二手价格倒挂现象，不少二手买家被吸引至一手市场。

　　6月：买家观望心态持续 议价幅度加大

　　据中原地产数据显示，6月份广州二手楼市成交维持低位，但环比上月跌幅有所收窄，成交宗数环比上月下降约11.6%。这主要是因为限购限贷政策的持续效应、贷款利率提升、放款速度缓慢以及不动产统一登记等多种因素困扰，致使客户观望心态持续，成交量不断下降，部分业主心态有所减弱，议价空间有所加大。

　　后市预期：沉闷行情持续

　　买卖双方心理价差缩小

　　“上半年的广州二手楼市可以用很沉闷来形容，如下半年调控政策和信贷方面没有变动，预计这种沉闷还将持续一段时间。” 满堂红研究部高级经理周峰表示，今年上半年二手楼市受到的外部影响较少，市场胶着主要源自真实的买卖双方供需关系。根据过往经验，二手市场价格变动往往会比一手市场滞后3个月。今年“五一”黄金周前后，市内多个一手楼盘出现大幅度降价促销，虽未直接波及二手房成交量和成交价，但已对买卖双方心态产生一定的影响。预计7月底到8月，部分卖房需求较为强烈的业主会下调价格，市场上笋盘有望增多。

　　龙斌表示，与一手房市场相比，今年上半年广州二手楼市的成交价波动较小，但成交量却明显萎缩。而从现有政策以及中央对房地产调控的“不打压、不刺激”思路来看，下半年的二手楼市估计也难有政策上的转机。不过，随着一手房行情的整体回温，地方政府对限购政策的微调以及信贷额度的放松，下半年的二手楼市虽不见有起色，但也不会比上半年更糟。