70年产权到期后 我们的房子会怎样？
2016-04-29 07:24:00   来源：   评论：0 点击：

土地       使用权到期后如何续期，事关每个消费者切身利益。国家规定的居住用地最高年限70年，为何部分地区20年、30年就到期？到期之后怎么办？法律是否有章可循？政府部门该如何缓解公众对于房产续期的焦虑？本期《天天315》聚焦：70年产权到期后，我们的房子会怎样？

　　央广网北京4月23日消息 据经济之声《天天315》报道，在我国，房屋应该说是很多老百姓最大的财富了。但是很多人可能没有意识到这样一个问题：您买了房子，您拥有这所房屋的所有权，但你并没有脚下这片土地的所有权，您只拥有这片土地的是使用权，而且会因为您房产的性质，土地使用权的年限会大不同。

　　温州部分房屋20年土地使用权到期事件刺痛了公众的神经，也是继续发酵，成为本周公众热议的话题。国土资源部也是高度重视，与浙江省国土资源厅组成联合调研组，4月20日的时候，到温州调研指导住宅土地使用权20年到期延长的问题。目前还没有定论。

　　近日，“温州房屋20年土地使用权到期事件”引发社会高度关注。2016年3月，温州市民王先生买了一套二手房，将要准备过户的时候才发现，房子的使用权限只有20年，现在已经到期，当地政府告诉他，想要拿到新的土地证继续居住，需要缴费延长土地使用期限。经过估算，这笔续期费用大概要30万元，而王先生买房的总价才60多万元。加一块将近90万，将近100万，因此引发了大家的共同关注。

　　经济之声：本周，业界重量级学者、律师齐聚中国人民大学，召开了《住宅建设用地使用权期限届满续期法律问题》研讨会，邱律师在论坛上发表自己的观点，这个论坛上，大家关注的焦点是什么？

　　邱宝昌：大家关注的是使用权届满时，自动续期需不需要再缴纳费用，怎样续期，是不是有申请等，从《立法法》、《土地管理法》、《国有土地暂行条例》，以及《物权法》149条进行了深入的研讨。在局部上大家肯定有一些不同的观点，但总体上自动续期不需要申请，在收费不收费的问题上大家也各抒己见，研讨会的主流观点认为，第一套房子应当免，如果有两套，情况不一样的，就不同情况不同处理。

　　经济之声：在法律人士分析中，谈到比较多的还是《物权法》，因为物权法里面有一句话，可以自动续期，但其他就没有什么规定了，对于这个问题，到底以怎样的法律做出判断呢？

　　李斌：首先，《宪法》和《土地管理法》明确了土地是国有的，也明确了单位和个人如果想使用土地，必须按照现行的政策有偿、有期限来使用，但是住宅建设用地的使用权期限是70年。届满之后，自动续期时要不要缴费，如果要缴出让金，是以何种标准来缴纳，这是我们关注的问题。

　　《物权法》149条解决了期限问题，即到期之后自动动续期无须业主提出申请，续多少呢？应当续70年，除了住宅建设用地的性质之外，商业、旅游等其他一些用地，使用权届期之前，必须提出申请，两种规定截然不同。但是到底该怎么收费？我们都知道，20年的期限实际上有当时的历史性原因造成期限没有达到最高上限。我认为，在同地段，同等时间之内，有的房子是按照20年出让的，有的按照70年出让，通常出让的年限长短不同时，向开发商和政府交的土地出让金是有差额的。如果你当时交的出让金确实低于70年，是按20年收的，开发商建房之后，是把出让金的成本摊到房价里面，让每个业主来背，同时业主就获得了土地使用权。

　　所以如果当时20年的出让金低于70年，那么我们是不是可以直接把这20年的使用期再延续50年到70年的法定上线标准。至于要不要补交出让金，我觉得补交的可能性更大，或者更公平。比如我是按照70年出让的土地使用权，你是20年。如果你自动续期了，又没有缴费，等于我多交了钱。而土地这么稀缺，地方政府的财政来源很大一部分都是土地出让金的收入，因此地区政府为了财政收入的需求也一定会收费。大家争议的焦点是谁有缴费的权决定，在我理解，这么大的一个问题，当时《物权法》没有规定的原因在于，这涉及到千家万户的切身利益，所以要慎重对待，今后再研究。我认为，起码应当是具有立法权限的地方人大来制定地方性法规，而不应当由政府的某个部门提出建议之后，由政府做出一个行政规章的方式决定这么大的事情。《物权法》是调整基本的民事财产关系的法律，为了维护民生的基本权利，我倒觉得应该要慎重，立法层级要高，但是应当提前走一个非常公平程序，要开听证会，听取各界的意见，有一个非常好的立法方案出来之后再落实，而不是突然之间60万的房要补交30万，这恐怕让人难以接收。

　　经济之声：对于自动续期大家是怎么理解的？

　　芦云：不需要再办手续，否则一是太麻烦，不便民；二是可能国家机关在提供这个服务的时候，没有那么大的实力。但焦点在于到底交不交费或者怎么交。

　　邱宝昌：我认为“自动”就是无条件的续期。第二，需不需要费用？我认为这就要看民生，衣食住行是老百姓最基本的需求，所以房屋续期交不交费涉及到老百姓基本的权利，国家应当要保障老百姓这种基本的居住权。所以应当是不用交钱，手续都不用办，自动续期。另外从发展的眼光来看，为什么说不应该收费。我的理由是，2006年以后，我们国家取消了农业税。为什么被取消？因为我们经济的发展可以让老百姓从苦力当中解放出来，这是一个最大的受益。如果从现在来看，如果我们改变地方土地财政，作为一个经营者，我认为对普通的老百姓居住的房屋应该是免费自动续期，这才符合民生，也符合《物权法》的规定。

　　李斌：“自动”是针对期限条款，这是自动的，其他权利不变，也就意味着70年期满之后，要按照当初出让金的标准再进行续费，当然这个问题本身也没有法律明确规定。对于邱律师的观点，站在民生的角度来考虑是没有问题的，但是基于我对法律的理解，我个人认为，自动不意味着无偿，只是期限延长了，但是其他的条款还是照旧。

　　经济之声：现在，这个事情已经摆在了面前，大家觉得如果非要收钱，应该按什么标准来收，温州的做法恰不恰当？

　　邱宝昌：首先，地方的政府部门没有权利拍脑门制定一个文件来收费。《立法法》53条，非常明确地规定，律法规以下的政府规范性文件，不得减损公民每人的权利，也不能增加公民法律的义务，也不得去免除自己应承担的法律责任。也即，温州的土地管理部门，包括市政府，如果以红头文字，以他们的研究决定要收费，收30%，没有经过立法程序，实际这违反了《立法法》。谁有这个权利？地方性法规，即通过人大制定地方性的法规。第二，从公平上来讲，应不应该收费，收多少费的问题，要广泛调研和听政，一定要慎之又慎，要合法、公平，考虑到老百姓能否接受。

　　经济之声：在本世纪初，深圳市内国际商业大厦等多栋楼宇的物业土地使用权达到了20年的期限，成为国内首批土地使用权，年限到期的案例。深圳市后来出台方案，明确土地使用权年限到期的房地产，可以通过补交、地价或者是支付土地租金方式延长土地年限，其中补交地价额度为一次性支付相应用途公告基准地价的35%，如何来看深圳这个方法？

　　李斌：从目前的法律框架，包括中国目前的经济形势，还有中央财权、势权的匹配来看，如果在相当长时间之内不收费，包括政府、立法部门很难做出明确的回应。当然，如果不收费，自动续期，等于土地使用权是无偿无期限的。这从实质上来讲，他就获得了土地所有权，就意味着等同于土地私有。土地的价值是攀升的，随着市政建设会水涨船高，所以钱恐怕还是要收的，关键要通过什么样的机构，通过什么样的程序，怎么制定一个大家接受的标准，这是现实问题。当然我从内心深处希望不要交这个钱，但恐怕从现实考虑做到这一点很难。这就是立法者为什么只规定了续期，没有规定是否交费，他是希望经过50、60年的发展，那批70年到期了，那时我们的国力更强了，可能大家会更有智慧去解决这个问题。

　　芦云：在本周的研讨会上，大家有一个共识，即政府不应当与民争利。在自动续期，特别是民宅的问题上，大家还是希望去区分哪些是住宅，哪些是非住宅，特别是像邱律师所提到的，如果是老百姓居住的唯一住房，是不是更加便捷免费收取，对于一些商业性的或者是投资性的，是不是应当酌情去收取。这从国家的治理角度，包括从整个商业运作上还是可以赞成的。

　　经济之声：芦云谈到，人大法工委的同志坦言当年没有考虑到续期要不要交钱的问题，但如今这成了一个非常关键的问题。也即，当年我们的市场经济还没有发展到今天这个程度，大家没有想到土地升值的速度这么快，市场环境、经济环境、社会环境，都在发生巨大变化，在面对这个很现实的问题的时候，在论坛上，你自己有什么理解呢？

　　芦云：他们更重点的是考虑手续上的问题，因为《物权法》也经过了解读，他们肯定也考虑到了费用的问题，只是没有考虑到这么细，怎么操作、怎么去计算，包括利息要不要算，以及土地升值、土地财政的问题。刚才也提到，不管是从宪法的角度还是从立法的角度，这是实关系到公民个人权利的一些规定，应当从国家立法的层面去规定和完善，在国家层面进行一个相应的立法解释。

　　经济之声：有一位网友问到，为什么是70年，当年制定这一条的时候是怎么考虑的？

　　邱宝昌：对此实际大家也有不同的观点，主要是考虑到生命周期和房屋质量。从恒产恒心来讲，原来在《物权法》制订的时候，大家就担心，规定70年，我活到80岁，或者是从小父母买了一个房子，活到80岁房子没收了怎么办，自动续期的规定就打消了这种疑虑。

　　经济之声：一些很细节的问题，比如说我拥有的这套房屋它已经不太适合居住了，这个情况怎么办？

　　邱宝昌：要看土地的性质有没有改变，我们的土地有两种形式，集体和国有。如果土地性质改变了，国家涉及到征收的问题，要给你一些合理的补偿。

　　经济之声：网友提出了一个很现实的问题，如果房子到期真的需要收费，我的钱不够到底怎么办，难道让我睡大街吗？

　　芦云：有一个这样的观点，可能如果到期没有办续签，它对房主本身的使用权是不构成影响，如果你要再进行转让可能会造成实质性的影响。所以目前来讲，广大的房屋持有人、买房的消费者，目前对此还不必对此太焦虑和恐慌，我们也相信政府有能力、有智慧去处理好这样一件关乎民生的大事。

　　经济之声：当下，我们应该如何消除大家的顾虑？

　　李斌：顾虑一定是有的，以后恒产只是建筑物，但是这块地要不要让你无偿使用，现在是不确定的。我们期待朝着邱律师所讲的方向去发展，即真正能够无偿使用，但是这条路上荆棘密步丛生，而且我们要考虑到各个方面因素的影响，这不仅仅是法律问题，它涉及到民法，私权的保护，涉及到土地管理，还涉及到整个地方财政，所以是非常复杂的问题，牵一发而动全身。我们只是希望有一个合法的程序，合法的权限，让公众普遍参与，公开透明的立法，通过这样的方式，最大可能的达到利益平衡。另外，不能与民争利，这是政府应当服务于人民的职责所在。