房价上涨卖房者不惧毁约坐地起价 买房人成冤大头
2016-03-30 19:45:40   来源：   评论：0 点击：

购房人通过搜房网买一套价值上千万的二手房，签订合同第二天，就付清百万定金和10万元中介佣金，第三天，房主突然提出房价要涨，再加120万才卖。房主毁约后不提赔偿只退定金，搜房网竟不退佣金，购房人钱房两失将房主告上法庭。《天天315》今天聚焦：卖房者不惧毁约坐地起价，买房人不知如何是好。

　　央广网北京3月29日消息 据经济之声《天天315》报道，去年下半年以来，房地产市场出现了回升态势。最新的统计数据显示，一线及部分二线城市近2个月房价快速上涨，全国上涨城市个数增加、涨幅扩大。

　　房价疯涨，卖房人应该都乐的合不拢嘴，但现实中，却有不少房主因为房价涨了而“烦恼”。近期，房价疯涨的一些地区都曝出过这样的新闻，买房人签订合同缴纳定金后，房主又以房价上涨为由，坐地涨价或临时变卦不愿卖房，这些房主也因此惹上了官司。

　　但其实在这类纠纷发生后，最苦恼，烦恼的还是买房人，钱房两失后，得花费大量的时间，精力靠打官司讨回公道，打官司前，在拿不回中介佣金和定金的情况下，为顺利拿到毁约赔偿还要先申请财产保全提供等价财产。总之打官司程序复杂，持续时间长。买房人感到很委屈、无奈。

　　本周，一位北京的买房人向《天天315》栏目组求助，她说自己在今年3月份买房时，遭遇业主毁约，到现在业主不愿赔偿，中介不退佣金。面对权益受损，她现在不知道该怎样应对。我们先来了解一下北京的这位消费者孙女士的购房经历。

　　孙女士：看到过这个房子，但一直没联系上房主，后来搜房网帮我联系上了房主，他说房主在国外，走前给搜房网留了一个微信号，所他通过微信跟房主联系的。房主说这个房子可以卖，他姐姐在国内，是他的代理人，有委托授权书，价格谈笼以后，他的代理人可以随时签合同。这一切都是搜房网在中间帮我们协调的。其实时间特别快，也就是一天，第二天我们就说要签订合同，约的时间是下午5点钟，在北京望京搜房分部去签合同，代理人就是她姐姐，当时她拿着房产证的原件，她自己的身份证原件，以及他们之间的代理授权书，授权书是在美国大使馆做的。搜房网说通过他们的审核认证，这个是房主没有问题，就是代理人也有资格签这份合同。所以我们当时在晚上就把合同签订了，签订了一份叫三方购买合同，搜房网一份，我一份，卖家一份。三方购房合同上面都分别有签字，还有搜房网盖的公章。

　　孙女士通过搜房网购买了一套位于北京望京价值上千万的二手房，签订合同的第二天，她就付清了一百万定金和10万元的中介佣金。第三天，中介却突然通知她，房主说房价涨了，要再加120万才愿意卖房。

　　一天就涨120万，孙女士觉得太离谱，在协商几次房主都不愿继续履行合同或赔偿违约金的情况下，孙女士做出让步，她想着拿回定金和佣金后，赶紧再另选一套。但就在这时，中介的答复激怒了她，让她转变了想法。

　　孙女士：签订了的时候先给了预付的定金，是一共100万，我们分两次给，中午的时候给了20万定金，搜房网佣金收了我一个点，也就是收了10万块，其中包括购房整个流程的服务佣金，还有一个是购房保障的佣金，签了两份，周五晚上就已经汇给搜房网了。第二天周六我又汇给房主80万的定金，周日中介就跟我说，房屋涨价了卖家那边不卖了，中介说他再跟卖家协调，他给我们发了一些他们之间的微信聊天记录，确实卖家要求涨价。一直到周一晚上也没协调完，中介就问我是否接受这个涨价，我说不接受。当时我们的合同才建立，就是说合同一旦签订就生效了，自合同生效之日起，如果因为卖方或者买方任何一方的原因造成房屋购买不成功，那将双倍赔偿对方，但是卖家不同意赔。所以我们也因为这件事纠结了一两天，就决定让他把钱退给我好了，我不买了。但是这个时候就知道了另外一件事，就是中介的佣金费是不退给我的，10万块，他的区域领导，给我的答复是说，合同里有明确的说明，这个不是因为中介造成的原因，中介费用是不退的，如果您觉得这10万块钱应该理赔，就让找卖家索赔。他们后续就不管了。

　　孙女士将房主告上法庭，希望房主继续履行合同，或双倍赔偿违约金和支付中介佣金。在这起纠纷中，很明显是房主毁约，但是起诉后，孙女士发现案件审理进展并不顺利，眼前遇到的最令她头疼的问题就是，要顺利拿到毁约赔偿还要先申请财产保全，提供等价财产。

　　孙女士：因为他的佣金不退给我的原因，我只能跟房主去打官司，现在已经起诉了。可是遇到了后续的问题，我现在起诉，法院要求我拿出1千万块钱来做保全金，即保证他房子不出售，这样我可以得到我的利益和赔偿。但是我真的觉得很委屈，因为我是买家，卖家涨价，中介扣了我10万块钱不还给我，卖家也不赔偿我，我现在只能通过法律的手段保护我自己，但是法律又明确规定说我要拿1千万块钱出来。问题是我真的没有这笔钱，如果没有这笔钱，可能造成的结果很有可能是在打官司的期间他把房子卖掉了，也就是说最后我官司赢了，但我只拿到一张纸，我的钱拿不回来了。现在官司就继续停留在这。我觉得不管是北京还是上海，身边有很多朋友在买房的过程中，肯定很多人遇到过我这种问题，我就很想通过天天315咨询一下，大家以后买房子该如何是好。

　　无法拿回10万元中介佣金，孙女士被逼无奈选择将房主告上法庭，房产中介似乎成了这类纠纷事件的获益者。在房主无法继续履行合同的情况下，买房人已经支付的中介佣金应该怎么处理？记者先以购房人的身份向搜房网客服咨询了这个问题。

　　记者：因为现在很多区域房价涨得特别快，在这样的情况下，比如我通过搜房网已经跟房东已经签订了三方合同了，已经交了定金了，隔天，房东那边就变卦了说得涨价，你要不同意我就不卖给你了。我是想问一问，佣金是一个点，如果这个房子是一千万，佣金就是10万元，在这样的情况下，这个佣金会退给我吗？

　　客服：签合同的时候是要收取这个佣金的，解约的时候会判定，解约协议上会判定是卖方的责任还是买方的责任，或者是说中介这一方的原因，一般情况下是由解约方来承担这个佣金的。

　　记者：谁来判定呢？

　　客服：到时候会有解约，签解约的时候，咱们这边会有人去跟您签解约协议，解约协议上会说的。

　　记者：我刚才说的情况是应该由卖家来承担这个佣金，对吧。

　　客服：是这样，如果业主这种情况下解约，业主是要双倍赔付违约金的。因为二手房交易过程中要交定金，为什么要交定金，因为定金涉及到赔付的问题，到时候如果是业主违约，他要双倍返还您当时交的定金，但是不能超过房价的20%。如果是买方违约，业主是有权利不退您定金的，佣金是他到时候签解约协议，一般情况下是由解约方来承担，但是也有其他一些特殊情况。

　　一般情况下，由解约方来承担佣金，照客服的说法来看，这起纠纷中无法继续履行合同的一方是房主，那解约方是不是就应该是房主，应该由房主承担这笔费用？这一点客服含糊答复，解释不清。孙女士这起纠纷是不是有特殊之处？记者又联系到卖房给孙女士的搜房网的业主员梁先生。

　　记者：这个房子卖给林先生了是吗？

　　梁先生：对。

　　记者：他这边这个房子是怎么回事，房东为什么突然要涨价？

　　梁先生：您是谁？

　　记者：中央人民广播电台《天天315》节目。

　　梁先生：嗯，因为目前这个市场变化太大，房东那边具体也没跟我说，但估计还有别的客户比她出价高，或者是有其它情况。

　　记者：但是合同已经签订了，这个做法不算违约吗？

　　梁先生：是的。

　　记者：佣金能退给林先生吗？

　　梁先生：不可以，因为这是我们公司里面规定的，因为有这个协议在。

　　记者：这个协议上应该是谁违约谁支付佣金吧？现在应该是卖方违约？

　　梁先生：这个不是，因为协议上是我们公司规定的，如果站在我个人角度我倒无所谓了。

　　记者：你们公司的规定是怎样的？能解释一下吗？

　　梁先生：规定有协议。

　　记者：能说的具体一些吗？

　　梁先生：说不了，你可以找公司，公司电话可以打，好吧。

　　中介提到的林先生是孙女士的爱人。

　　在这之后，记者又拨通了搜房网的客服电话，核实搜房网不退佣金的原因。

　　客服：《天天315》节目组，如果回电的话，就回您来电的座机号是吗？

　　记者：对，没错，我再给你留一个邮箱地址。

　　客服：好的，您说。

　　记者：315@CNR.CN。

　　客服：好的。那我这边立即给您反映到投诉部，让他那边核实完具体情况之后给您回一个电话，尽快去给您一个答复。

　　昨晚我们收到搜房网搜房网市场部负责人司智发来的邮件。

　　尊敬的《天天315》栏目组，你们好！我们核实到的情况大致如下，买家知道业主要涨价后，没有通过搜房网，而私下里连夜给业主打了80万定金，这80万定金的赔付是不受保护的。

　　佣金的退还我们在走流程，需要时间，合同违约是要违约方负全责的，所以佣金理应退还给买家林先生。搜房和买家林先生共同讨要三方协议上的定金赔付和搜房损失的佣金。我们已经通知林先生告知佣金退还。

　　那么接下来，在买房人无法提供等价财产申请财产保全的情况下，官司如何继续？北京市律师协会消费者权益法律专业委员会主任芦云提醒，实践中当事人可以找资产公司，由资产公司对当事人提出的诉讼保全进行担保，当事人需要花费一定的手续费，另外一个就是现在最新的，北京等部分地区法院推出一个保险担保机制，就是在民商事审判当事人申请财产保全中引入责任保险担保这一方式，这样可以大幅减少当事人在申请诉讼保全时的沉重的经济负担。

　　北京潮阳律师事务所律师邵桐提醒买房人：从物权法的角度来看，国家物权法第20条规定，当事人签订买卖房屋或者是其他不动产物权的协议，为保障未来实现物权，按照规定可以向登记机构申请预告登记，预告登记后未经预告登记的权利人处分该不动产的不发生物权效力。从这条法律规定可以看到，其实买房人还是有法律的救济途径，也即在双方签订买卖合同以后，可以向房屋登记机构去申请预告登记，如果在预告登记期间卖房人毁约，没有经过买房人同意，这个房屋是不能进行交易的，即便进行交易，他也不具备物权变更的法律效应。因此买房人应当向房屋管理登记机构去申请预告登记，来保障这个房屋能继续履行合同，变更到自己的名下。在签订合同之前和签订合同之后都可以做预告登记。

　　在此，我们也想提醒买卖双方，合同是在事前经过平等协商后，自愿签订的，在没有欺诈胁迫或违反社会公序良俗的、也没有法定的解除合同的情形存在下，无论房价涨跌，买卖双方都应该自觉履行合同，自觉遵守法律规定，不应亵渎契约精神。

　　经济之声特约评论员、北京市律师协会消费者权益法律专业委员会主任芦云以及北京潮阳律师事务所邵桐律师还共同就今天的话题进行了详细的分析解读。

　　经济之声：在签订完合同，交过定金之后，业主又以房价涨了为由来加价毁约，之后不愿意赔偿。房主的做法到底是不是合理的。首先房主交了定金，签了合同之后，这个周边的房价涨了，然后业主要求加价，这个合理吗？

　　芦云：显然是不合理的。因为是定金，合同一旦签订成立生效之后，对双方是具有约束力的，而且这个定金其实就是担保合同的履行，如果双方有一方不能继续履行这个合同，他应当按照这个定金的约定去让对方去承担责任。当然实际中有很多卖方可能提前卖了，可能马上又有更高的价格，他想违约，这是有的，但是他要违约的时候首先要考虑到违约成本，因为合同签订了是有效的。第二，他如果违约一定去偿付违约金，一般来讲，如果他第二次卖的房子比第一次卖的更高，价格更加合理，有很多卖房人愿意去承担这样的违约责任，去卖一个更高的价格，这是没有问题的，但是他的违约责任是不能推托的。

　　经济之声：10万块钱的中介佣金，我们也听到了，记者给这个房屋中介打电话，他说，我们公司规定的佣金不退，可是当我们再走正常的采访程序跟搜房网方面联系的时候，说佣金正在走程序，已经通知了买房人，会退还给她。而且合同上也非常明确的约定了，谁是毁约一方谁来承担这样的佣金。现在如果其他的买房人遇到类似的情况，他们应该怎样来应对？

　　芦云：关于这个佣金的支付以及最后的承担，肯定是要看合同约定。在这位消费者的购房过程中，三方协议里面已经明确说了佣金的最后承担方应当是由违约方来承担，那么这个案件显然应当是由卖房者去承担，这个没有太大的问题。

　　经济之声：从目前的这个状况上来看，北上广这样的一线城市的房价在快速上涨，当然最近国家也出台了一些调控的措施，希望能够抑制住房价上涨的这样一个趋势，但是在这样一个房价往上行的大环境当中，消费者在买房的时候应该注意哪些问题，避免遭遇到麻烦事？

　　邵桐：在买卖房屋的过程当中，第一，要把特殊的需求在合同当中详细写清，这主要来源于合同法理论当中的一个附条件的合同。可能一般的消费者对于法律规定了解不多，但是在买卖房屋的过程中应当注意对自身权利的保护。另外，在房屋买卖过程中，签订合同之前或者签订合同之后都可以到房屋登记管理机构去申请预告登记，避免在合同成立和合同履行过程中一方违约造成房屋买卖合同无法正常进行。

　　芦云：在房屋买卖的过程中，从最初的谈判，包括授权的签署，三方协议的签署和房屋买卖合同的签署，以及到后面一些款项的结清和房屋的过户、物业的交接等各个环节都可能会出现一些风险问题。所以提醒大家，无论你是买房还是卖房，首先要跟中介将一些具体的权利义务约定清楚；第二，要提前要多咨询一些相关的事宜，把一些可能会发生的风险和问题提前规避掉。