广州试水“租购同权”引关注 如何正确理解“租购同权”？
2017-07-20 05:41:43   来源：   评论：0 点击：

        北京7月20日报道，广州试水“租购同权”引发关注，不用买房也能上好学校了？如何正确理解“租购同权”？

　　最近，有一个消息很受在广州生活的人，尤其是非广州户籍者的关注，简单说就是，以后孩子想上好学校，再也不用砸锅卖铁买学区房了，去学校附近租房就行。

　　这个消息源于广州市政府近日公布的一个正经的官方文件，叫做《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》，其中首次以政府文件形式提出保障“租购同权”。

　　昨天，这则消息引发各家媒体关注，甚至被冠以“楼市重磅炸弹”的标签。但其实我们稍微冷静思考就能明白，如果一个花几百万在广州购买了优质学区房的家庭，和每月几千块钱租房的家庭遵循同样的招生政策，这显然不太现实。

　　我们回到政策的原文。首先，能享受“租购同权”的，指的就不是一般的外地户籍家庭，而是“具有本市户籍的适龄儿童少年、人才绿卡持有人子女等政策性照顾借读生、符合市及所在区积分入学安排学位条件的来穗人员随迁子女”。也就是说，一个不符合上述条件的初来乍到的外地户籍家庭，赶在入学登记之前，突击在优质学校门口租了个房，这个并不能跟买了房的同权。

　　这一政策的下半句是：符合上述条件，且其监护人在本市无自有产权住房，以监护人租赁房屋所在地作为唯一居住地且房屋租赁合同经登记备案的，可安排到义务教育阶段学校就读。也就是说，享受租购同权的是广州市的无房户，并不是普惠制的。中原地产首席分析师张大伟也指出，这个政策并没有新鲜的地方，属于媒体误读。

　　张大伟：没有新的点，它只是归纳了过去一些政策并把它系统化。租购同权，以前一直是这么执行的。比如最简单的例子，北京学区房比较集中的西城区，租房可以入学，租房和就近入学一直是个标准，很多人应该是对这个有一个误读。产生学区房是因为教育资源不均衡，如果租房就能享受优质学区的话，会使得这种教育资源不均衡变得更加突出。

　　的确，目前北京的非京籍家庭子女，在义务教育阶段也能入学；在一些优质学校附近，外地户籍的租房者只要符合租房年限条件，其子女入学还是比较便利的。

　　相比之下，广州此次要求户籍、人才绿卡等条件才能租购同权，并不像被很多人误读的那样超前。退一步说，真的能像有些媒体报道那样租房就可以上“名校”吗？广州市住建委相关负责人表示，无论是商品房、廉租房，还是公租房，只要承租人租赁的房屋是其唯一居住地，且房屋租赁合同在广州市登记备案系统备案，就可以享受“租购同权”政策。但业内人士分析，通过“租购同权”政策上“名校”难度其实很大。比如，广州中心城区的一些学校，学位本来就非常紧张，有房有户口的群体都不一定能上，根源还是优质教育资源稀缺。

　　张大伟也认为，至少在入学的问题上，租购同权不是租购无差别，那将是另一种不公平的体现，也不是租购同权的初衷。但具体的实施细则，《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》里并没有明确。

　　张大伟：广州我们也了解过，在重点学校的学区内，租购同权体现在都可以申请学位，但是优先级别上肯定还是房户合一是第一顺位。而这次的政策并没有提及是不是以后在学位紧张的学区里也租购在同一顺位内？这个大家都知道是不太可能的，如果按照大家理解中的租购同权，那重点学校附近的租金肯定会暴涨，这其实不是这个政策的初衷。

　　那您一定想问了，既然已经是一个多地实行了多年的政策，为什么这次媒体和公众如此敏感呢？这无非是因为孩子上学的确触及了公众的焦虑点，但我们也必须看到，入学只是租购同权的一小部分。广东省住房政策研究中心有关专家表示，租购同权更宏大的关键词其实是：“租房市场多元”和“租房市场规范化”。

　　住房专家：租房市场一直是个短板，导致我们国家租赁业务一直比较落后，租售比非常低。除了租购同权，还有住房租赁市场的规范，包括立法的需求、保护承租人和出租人双方的权益、纠纷的处理，还有个很重要的内容是机构化的租赁，品牌化，减少散租也是目的。进一步规范租赁市场，加大机构化租赁占比。这是几个重要的方向。

　　因此，站在更加宏观的角度审视广州工作方案不难发现，方案的主要目标是为了培育健康的住房租赁市场。例如，文件中首次提出的，允许将商业用房等按规定改造成租赁住房，及增加租赁住房用地有效供应、允许出租人按照国家和地方的住宅设计规范改造住房后出租等。合富房地产研究院市研总监冯佩云指出，这次公布的方案使得广州向“居者有其屋”的目标大步迈进。

　　冯佩云：一手商品住宅，以前说的话，100万在广州我们叫刚需，现在100万基本上在广州已经买不到房子了。那这部分的话，你怎么去保障这种居住呢？以前呢，中间的那个阶层是没有保证的，要不然就是有钱的你买房子，要不就是没钱的低收入的，是通过保障体系来满足。那这次的话，培育和发展住房租赁市场化，其实整个体系是完善了，包括中间阶层居住能得到保障。

　　我国住房制度改革的目标是让老百姓“住有所居”。在一个十几亿人口的大国，人人都买得起房子或家家都拥有房产，显然不现实。唯有实行“购租并举”，才能逐步实现“住有所居”，这在全世界任何一个国家都不例外。

　　我们在审视广州的这一租房市场的“供给侧改革”时，其实不仅要看到上学的事，更应该看到，它一方面是为了避免更多人为买房子所累，避免更多人沦为“房奴”，让租房居住和买房居住一样有尊严、有幸福感；另一方面，当租房居住也挺好，必然没那么多人砸锅卖铁也要买房，这相当于给房地产市场的旺盛需求降温降火，有利于政府更好地调控房价，最终有利于房地产市场的健康发展。