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小区下水管道堵塞致新房被淹,谁该担责? 合肥中院:适用
2022-09-22 11:00:57   来源:   评论:0 点击:

  本报讯 新房装修好还未入住,却因下水管道堵塞导致卫生间返水家中被淹。为追回损失,当事人陈女士将房地产公司、物业公司及楼上26名业...

  本报讯  新房装修好还未入住,却因下水管道堵塞导致卫生间返水家中被淹。为追回损失,当事人陈女士将房地产公司、物业公司及楼上26名业主一并告至法院,要求各方连带赔偿其财产损失和租金损失。近日,安徽省合肥市中级人民法院对该案作出二审判决,认定物业公司对陈女士的损害后果承担30%的赔偿责任;因陈女士未能举证证明房地产公司及楼上业主对损害发生存在过错,房地产公司及楼上业主无须承担责任。

  2018年6月10日,陈女士与某房地产公司签订《商品房买卖合同》一份,购买该公司开发的位于合肥市瑶海区某小区5楼房屋一套。该幢房屋经相关部门验收为合格工程。陈女士取得房屋后,与某物业公司签订《前期物业管理服务协议》一份,约定由该物业公司向案涉房屋提供物业服务。其后,陈女士对涉案房屋进行了装修,并购买了衣柜等家具。2019年10月18日,由于小区主管道堵塞造成其家中卫生间返水,导致新房被淹,陈女士发现后报警。事后,物业公司及时对相关下水管道进行了清理、疏通,并将4楼与5楼之间的污水主管道锯断,从中掏出混凝土块、塑料袋等堵塞物,重新安装新的污水管道。陈女士起诉至合肥市瑶海区人民法院,请求判令房地产公司、物业公司及楼上业主连带赔偿其财产损失、租金损失、鉴定费合计17.7万余元。

  瑶海区法院审理后认为,涉案房屋堵塞的下水管道为主管道,物业公司在物业服务中存在过错,应承担30%的赔偿责任。污水主管道锯断,从中掏出堵塞物,房地产公司建设该房屋时遗留的可能性较大,故房地产公司承担30%的赔偿责任。5层至34层房屋装修或使用房屋的业主均可能会造成该损害结果的发生,应对陈女士的财产损失分别承担赔偿责任,故判决房地产公司、物业公司分别赔偿陈女士5.4万余元,陈女士及其他17户业主各负担4249.81元。物业公司、房地产公司及17户业主不服一审判决,提起上诉。

  合肥中院二审审理后认为,此案争议的焦点集中在房地产公司、物业公司及17户业主是否应对陈女士家中主下水管道堵塞致污水外溢产生的损失承担赔偿责任。陈女士虽认为房地产公司及楼上业主均存在丢弃、遗留异物的可能性,但对于具体是谁实施了上述行为并不能明确。陈女士未能提供证据证明房地产公司及楼上业主实施了侵权行为,无法通过将实施行为的“可能性”推定为“确定性”,推定房地产公司及楼上业主对损害发生存在过错并判令其等承担侵权责任,故本案适用过错责任原则。案涉排污立管系公共管道,除特殊情况外,管道的堵塞是逐步积聚形成的。在出现污水倒溢的情况之前,会发生下水不畅等异常现象,此时如果及时发现并处理,一般不会造成严重损失。由于排污立管均铺设在业主家中,一旦某户因管道堵塞发生污水倒溢,除该户业主外,外人很难在第一时间发现异常。本案中,陈女士作为业主,对自己的房产负有审慎的管理、维护义务,对家中下水管道是否通畅、是否能正常使用应当予以积极关注。但从事发当日污水溢出室外才被物业管理员发现来看,涉案房屋此前应有相当长的一段时间无人照看、使用,陈女士对于损失的不断扩大存在明显过错。且从案涉管道堵塞物的位置位于4楼与5楼之间来看,也难以排除陈女士自身存在不当使用行为的可能性。物业公司作为物业服务企业,负有对小区内公共设施设备进行管理维护的义务。物业公司在发现异常后已及时联系陈女士,事后也采取了有效措施疏通了管道,后来,陈女士房屋未再发生管道堵塞返水事件,应认定物业公司采取的上述维护措施及时有效。但考虑到案涉楼栋是高达30余层的高层住宅,物业公司应注意到高层住宅存在住户人数多、内部设施结构复杂的特点,且小区处于新交付阶段,在业主集中收房后易发生类似事件,尤其该小区此前已发生了污水倒溢导致业主家中财物严重受损的情况,物业公司应在提示警醒、巡查整改等预防工作方面加强防范,最大限度避免或减少类似情况发生,事前预防与事后处理应当双管齐下。另外,物业公司在事发后直接将楼下排污立管更换,未对现场清理过程及清理的物品进行有效记录也未保存,导致无法判定是否存在其他堵塞原因及堵塞物具体是何种物质,客观上给受损失的业主维权取证造成一定困难。故,法院认为物业公司在风险防范及事后处置上仍有欠缺,由此确定物业公司对陈女士的损害后果承担30%的赔偿责任,判决物业公司赔偿陈女士损失5.4万余元,驳回陈女士的其他诉讼请求。

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