深圳：新房2万也难买到 二手房价或创新高
2013-01-17 11:11:05   来源：中国城市经济新闻网   评论：0 点击：

2013年年初，在楼市跌宕起伏的2012年过去后，深圳多家地产服务和中介代理机构都出炉了他们对于深圳2013年房地产市场的最新分析。上周，深圳中原、世联地产、戴德梁行、仲量联行等多家本地或外资房地产机构纷纷公布岁末年初对于深圳楼市的分析报告。多家中介普遍看好深圳2013年住宅市场，并认为，2013年深圳住宅市场将会小幅上扬，预计深圳一二手住宅的上涨幅度都在10%—15%左右。

　　此外，记者注意到，以深圳188个样本二手楼盘成交均价统计的数据显示，深圳目前二手房价已逼近深圳历史最高点，差距不到2%，预计在今年深圳楼市整体上扬的趋势下，今年将会创下二手房均价新高。

　　在商业市场，虽然各大开发商都将商业市场作为其2013年的重要发展策略之一，但对于普通投资者，商业物业市场仍将呈现冰火两重天的状态。多家机构普遍更看好写字楼以及甲级写字楼等产品，而对于商铺则看好以大型购物中心为主的优质商铺市场，对于市场投资者较多接触的住宅小区底层商铺，有中介表示，这类商铺总体供大于求，价格将面临较大的下调压力。

　　新房 ：

　　均价或涨10%—15% 大户型将成“烫手山芋”

　　记者从多家中介代理机构了解到，去年深圳新建住宅在年底的“扎堆”入市使得深圳可售新建商品住宅面积在今年年初达到一个新高点，这样使得今年深圳的开发商依然将面临去库存的压力，而其中大户型单位将成为销售压力最大的产品。在去年深圳房地产市场筑底、回暖阶段完成后，今年各家中介普遍预测深圳新房市场将有所温和上涨，深圳中原就已预测深圳今年新房均价将上涨10%—15%，并稳居2万元以上。

　　新房库存量已达新高

　　根据深圳中原的统计，2012年深圳全市批售住宅(含现售以及商业或商务公寓改住宅项目)约500万平方米，同比增加了28.21%。其中去年深圳全市共推出住宅377.59万平方米，同比下降了1.88%。“去年年初深圳受整体市场预期的影响，推盘保守，下半年市场预期转向，推盘节奏逐渐加快，到12月深圳的推盘量达年内高峰”，深圳中原二级市场董事总经理玉家雄表示，而去年深圳的新房成交也是在6月份以后开始上扬，在年底到达最高点。

　　而从各区域新房供应来看，2012年深圳全市批售住宅主要集中在龙岗、宝安、龙华三个区域，龙岗依旧是各区之首；福田、南山、盐田住宅的新增供应持续下滑。同样，2012年全市的推盘量也主要集中在龙岗、宝安、龙华三个区域，其他区域的住宅供应加起来也不如这三个区域中的一个，而龙岗自然是推盘量最大的区域，值得一提的是，罗湖去年鲜有的合正荣悦等新楼盘的入市，使得罗湖推盘量大幅增加了114.64%。

　　戴德梁行华南区研究部张晓端认为，上半年的销售回暖以及信贷调整、住房公积金贷款的实施等一定程度上改变了开发企业对市场的预期，使得他们下半年推盘积极性明显提高，而正是供应量达到了近三年来的最高峰，供应增长一定程度刺激成交，使得成交量也呈现一路攀升。

　　不过新盘在年底的“扎堆”入市也让深圳可售住宅的“库存量”达到一个新高点。据深圳中原统计，截至2012年底，深圳可售住宅约324.06万平方米，比去年同期上升了22.85%，存量达到一个新高点。“这样的库存量不可小觑，因此今年开发商的很大一部分任务仍然是去库存”，玉家雄表示。

　　而张晓端则认为，全市范围内供过于求的局面主要源自区域间供需的不平衡。作为供应最为集中的区域，龙岗区占全市新供应的49%，但由于部分楼盘所在外围区域成熟度不高、配套设施不够完善，对刚性需求吸引力有限，加之集中供应带来的激烈竞争，这一区域内新房供需比达到1.9∶1。据戴德梁行统计，深圳2012年全市住宅新房供销比达到了1.3∶1，各区中除盐田区为0.7∶1需求大于供应外，其他各区都有一定程度的“供大于求”，其中龙岗比例最高。

　　目前成交均价涨势强劲

　　世联地产首席分析师吴志辉则认为，开发商库存结构中144平方米以上的大户型将面临更大的压力。吴志辉表示，2012年，由于限购政策的持续，以及各地政策微调支持首次置业和首次改善的置业者，导致主流刚需和改善型产品备受青睐，占产品结构的比重持续提升。而世联重点监测的10个城市成交数据显示，2012年1—11月，90平方米以下的产品成交面积占总量的41.9%，90—144平方米的产品占34.7%，而144平方米以上的产品占比23.3%。而世联的成交客户结构数据则显示，成交中，面积小于90平方米的户型占比为45.8%，面积在90平方米和120平方米之间的占比为26.3%，而面积大于140平方米的比重仅占13.6%。

　　“我们从开发商处了解到，四家开发商(ABCD)中，按面积算，开发商A存货中144平方米以上产品占比高达64%，开发商D占比高达40%；按存货价值算，开发商B存货中144平方米以上产品占比为40%，开发商C占比为48%”，吴志辉表示，展望2013年，潜在供应量虽然有所回落，但是仍处于绝对高位，因此房企仍然需要快速跑量，而各区域和各户型中应以核心城市的主流产品价格上涨压力较大。

　　价格方面，玉家雄认为，去年深圳新房价格处于波动上升走势，但相对于2009—2011年，去年的月度价格波动幅度较小，波幅基本都保持在10%以内。据介绍，去年深圳各区总体价格基本上呈上升走势，盐田区由于成交较少，受个盘影响较大；而6月份之后，南山、龙华的涨势强劲，而龙华的上升走势非常明显，至年底，已稳居2万元以上的水平；宝安的均价也直逼2万元以上水平；相较全市各区，龙岗仍属价格洼地。值得注意的是，宝安包含龙华的价格大幅上涨了三成，尤其是去年年底12月份的价格则上涨了40.19%，涨势强劲。

　　玉家雄表示，总体来看2012年深圳楼市中调控依然取得了一定成效，主要是自2月中旬以来，央行两次降存准、两次降息，市场预期快速转向，随之而来楼市全面回暖。在一定成交量的积极支撑下，价格出现稳定上升的态势。

　　“目前深圳全市均价基本上恢复至2010年底的水平了”，玉家雄表示，预计2013年深圳新房的成交量将与2012年持平，达到约370万平方米，而均价也将上涨10%—15%，稳居2万元以上。

　　二手房：

　　业主信心明显上扬 量平价升格局将现 预计上涨10%

　　在二手房方面，2012年深圳市成交二手住宅481万平方米，同比小幅下降7.2%，全年成交量略好于2008年，但仍不及2011年的水平。而在价格方面，2012年全年深圳二手住宅成交均价22827元/平方米，同比去年微幅下降1%。另外值得注意的是，截至去年年底，从深圳188个样本楼盘的成交均价来看，深圳二手房均价距离深圳二手房均价历史最高的2011年5月时只相差1.81%，这意味着在2013年深圳整体楼价预期上涨的趋势中，深圳二手房价将在今年冲击并有望创造深圳历史最高二手房均价。

　　房价上涨幅度会大于成交量

　　深圳中原住宅部执行董事张建告诉记者，去年从3月开始，深圳楼市的刚性需求持续释放，上半年走出低迷，并在8月达到全年峰值，而下半年“金九银十”等季节性因素被政策冲淡，但市场仍维持稳定的成交量，未出现大幅反弹的局面。“去年深圳市场是在上半年完成筑底，下半年开始复苏，成交量虽同比2011年下半年大幅增加140%，但仍不及2011年上半年的水平”，张建表示。

　　从深圳中原二手住宅实际成交均价的统计来看，2012年深圳二手房成交均价22827元/平方米，比2011年的23052元/平方米同比下跌1%。据张建介绍，各区中，南山均价仍居全市首位，福田其次，罗湖第三，但宝安的均价已直逼罗湖。从变化趋势看，去年宝安区涨幅最大，达到近两成，而罗湖涨幅其次，为8.2%，龙岗也小幅上涨了3.3%，其他各区则呈现小幅下跌趋势，但跌幅都未超过5%。

　　不过业主的涨价预期正在慢慢上扬，这将成为房价上涨的先决因素。记者了解到，业主信心在2011年底到2012年初左右到达谷底，从去年春节后开始，深圳市场受货币政策宽松的信号推动，从3月起，各地铺的中介都纷纷感觉到业主的信心明显上扬。6月的首度降息更是为市场注入一支强心针。

　　这种对于市场预期的改变也直接影响到房价。根据深圳中原对188个样本二手楼盘的成交数据统计显示，深圳二手房价格从2011年7月11日实施二手房评估价过户后持续下跌，在2012年2月达到最近两年的历史低点，从3月起深圳二手房价开始向上攀升，到2012年12月深圳二手房价同比2011年12月已涨7.34%，较2012年2月的全年最低点升11.25%，而比最近两年中的2011年5月的最高点仅相差1.81%。

　　“2013年深圳二手房价预计上涨10%，或将会创历史新高”，深圳中原董事总经理郑叔伦预计今年深圳楼市将全面向上，价格上涨幅度会大于成交量，形成量平价升格局。

　戴德梁行华南区研究部张晓端也认为，2013年深圳楼市的发展将总体延续小幅上升的趋势，刚性需求仍将担当起支撑成交的主体；而政策张弛调整下伴随着改善性需求的出入，市场小幅波动也不可避免。

　　张晓端解释，在“坚持房地产市场调控政策不动摇”的基调下，“限贷、限购、限价”政策短期难以取消，意味着今年投资性需求仍将受到抑制；而调控政策逐渐呈现的底部特征预示政策进一步加码的可能性减弱。另一方面，促刚需释放和适度放松改善性需求的微调仍存在空间，公积金贷款、差别化信贷、普通住宅标准调整、税费补贴等微调有望进一步被局部采用。戴德梁行华南及华西区董事总经理程家龙认为，这种执行层面的放松一方面可能对市场造成刺激，而一旦市场显著回升则不排除又将引发政策的进一步从严执行。

　　而从未来供应角度来看，张晓端认为，去年深圳住宅新开工面积的增长意味着短期内住宅供应将有所增加，新供应的增加也将一定程度刺激2013年需求释放。“如果分区域来看，规划利好的区域仍将保持较高活跃度，价格仍存在上升空间；鲜有供应的中心城区住宅价格仍将保持高位运行”，而一些供应集中的外围区域受制于配套不完善及过度竞争压力，价格上行将稍显乏力。

　　受访的不少业内人士都认为，如果房价继续出现大幅上涨将不排除中央再出调控政策。张晓端表示，长远来看，市场化方式代替包括“限购”在内的行政化方式是必然趋势，“随着城镇居民个人住房信息系统逐渐建成，房产税试点范围将进一步扩大，而市场运行相对成熟的深圳不排除成为下一批试点城市的可能”。而郑叔伦则认为，房产税很多细节仍有待确定，影响市场最大的仍是购房者的心态，但如果房价增幅超过GDP增幅，那么政府肯定会有动作。

　　住宅底层商铺将面临价格下调压力

　　甲级写字楼需求下降超一半？

　　在商业地产领域，受评估价征税政策等影响，深圳二手商业市场成交遇冷，写字楼和商铺成交在去年都有不同程度的下降。而在一手市场，新建写字楼供应增速高于吸纳量增速，预计今年到明年深圳将迎来写字楼空置率高峰，而以住宅小区底层商铺为主的商业市场也呈现供大于求的局面，去年深圳商业成交面积仅相当于去年入市商业面积的1/4。

　　商业物业将供大于求

　　据统计，2012年深圳全市新批销售写字楼67万平方米，同比增加91.43%，“这是2011年供应量的接近两倍”，深圳中原工商铺部董事总经理何世胜表示，而深圳写字楼的供应量到今年和明年还会更大。

　　不过在商业预期过剩、住宅限购的背景下，也有不少开发商将写字楼等商业项目转为可作为住宅使用的商务公寓项目。据深圳中原统计，在去年全年取得预售的19个写字楼等商业项目中，商务公寓占10个、办公5个、厂房2个、办公与商务公寓综合类2个，商务公寓占据一半供应量，并且在这些写字楼供应中福田作为深圳目前的中心区，其供应量最大。

　　在成交量方面，2012年深圳全市成交一手写字楼29万平方米，同比增长20.83%。“需要注意的是虽然一手写字楼成交同比增长两成，但其增长的速度远远慢于供应量超过九成的增长速度，因此这意味着深圳市场一手写字楼供应增量远超过吸纳量”，何世胜表示。

　　不仅如此，在写字楼中的甲级写字楼也面临需求增长乏力，吸纳量下降的局面。戴德梁行华南区研究部张晓端表示，2012年，本地经济增长放缓使得全行业扩租办公面积和搬迁办公楼的意愿减弱，且在此前的2011年甲级写字楼需求释放较大的影响下，深圳甲级写字楼需求活跃降低——全年甲级写字楼吸纳量为162605平方米，不足去年的一半，低于2007年以来的年平均值206867平方米，而2012年仅4.5万平方米的新供应也是制约需求释放的因素之一。

　　在价格方面，2012年深圳一手写字楼成交均价为31623元/平方米，较去年下降9.94%。这是由于原特区外的项目入市增多，龙岗天安数码创业园、港信达横岗大厦等项目拉低了整体成交均价。

　　此外，二手写字楼的成交量也呈现大幅下跌局面。据统计，2012年全市二手写字楼(不含商务公寓、厂房等)成交18万平方米，比去年下降43.75%。“这主要是由于深圳存量非住宅物业评估价收税政策使得二手写字楼交易税费大增，于是深圳大部分的投资客转而去购买一手写字楼”，何世胜表示，在去年这一政策实施的前一个月深圳成交二手写字楼7.28万平方米，占到全年成交量四成，而自10月开始，全市二手写字楼买卖进入低迷期，月均成交不到5000平方米。

　　去年一手商铺只卖出1/4？

　　在商铺部分，据统计，2012年全市批售商业40万平方米，较2011年上涨42.86%，但去年深圳成交一手商业用房10万平方米，同比却减少16.67%，这意味着深圳去年商业成交面积仅相当于供应的1/4，“去年是深圳2004年以来商铺成交面积下跌最多的一年”，何世胜告诉记者。

　　记者了解到，2012年深圳入市的商业面积大部分为新建住宅小区的底层商铺，这其中星河盛世花园(二期)、壹海城一区的商业配套都近3万平方米，商业体量超1万平方米的项目也有12个。而与住宅供应同步，这些一手商业供应以宝安最多，其次为龙岗，盐田、南山、福田都是少量供应，罗湖无供应。而伴随着近几年的商业价值一直处于不断上涨的过程，2012年全市一手商业成交均价攀升至40759元/平方米，较去年进一步上涨27.66%。

　　不过深圳去年一二手商铺买卖成交都呈现下跌趋势，2012年深圳成交二手商业用房约54万平方米，同比2011年下降19.40%。与二手写字楼市场类似，全年二手商业的成交也在评估征税实施前后形成冰火两重天的格局，9月过户二手商业近20万平方米，10月即陷入冰冻。

　　此前有业内观点认为，深圳商用物业评估价征税的政策影响将持续到今年春节后，之后这一市场将逐渐回暖恢复。而戴德梁行的张晓端则认为，深圳的商用物业评估价计税还将持续影响商用物业交投市场，包括土地增值税在内的高额投资成本将迫使投资者更加谨慎，商用物业投资的活跃度也将因此减弱。这同时意味着，未来在商用物业买卖交易中，自用客户比例将有所加大，而一手物业将由于相对较低的交易成本而受到更多的青睐。

　　“2013年商业物业的供应压力将来自于商务公寓类的产品”，何世胜表示，目前市场上监测到将会出现很多的改造而来的商务公寓产品，此外写字楼虽然供应增速大，但其中很多新建写字楼都为自用物业，因此其价格不一定下跌；反倒是商业存在40万平方米供应和10万平方米成交的差距，因此商业地铺的压力更大，价格也会下跌，尤其是龙岗、宝安等片区供应量较大的底商价格预计将会有所下调。

　　深圳中原董事总经理郑叔伦告诉记者，总体看，2013年深圳工商物业成交预计实现反弹，上涨10%，而其均价将与2012年持平。
                                                         记者 郭凯利