5张图看懂房地产库存状况
2015-11-12 09:27:47   来源：   评论：0 点击：

     北京11月11日电 中共中央总书记、国家主席、中央军委主席、中央财经领导小组组长习近平11月10日上午主持召开中央财经领导小组第十一次会议，研究经济结构性改革和城市工作。习近平在会上表示，要化解房地产库存，促进房地产业持续发展。

　　对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，从目前全国市场的库存走势看，总体还在高位震荡，这是政府层面继续支持去库存的最大逻辑。虽然今年市场去库存效应在体现，但主要是政策持续宽松下的一个硬着陆，后续要实现软着陆，还是需要让房企采取一个更灵活的定价策略和促销策略。相应的信贷政策等也需要积极配合，所以后续包括住房户型结构改善、信贷政策继续宽松等依然会成为去库存方面的重要策略。

　　那么，当前国内的房地产库存状况如何，这几年的库存总量有怎样的变化，不同的城市消化这些库存需要多长时间？

图1：商品房待售面积增长情况

　　1.商品房待售面积依然较高，但增速放缓

　　根据国家统计局数据，截至今年9月底，全国商品房待售面积约为6.65亿平方米，总体待售面积仍然保持在较高水平。但随着国家政策的支持，信贷环境偏向宽松，楼市信心逐渐恢复，全国商品房待售面积同比增速正显著下降，增速已经连续5个月放缓，同比增幅从4月底的24.7%降至9月末的16.4%。国家统计局的待售面积主要指现房面积。

图2：不同城市的库存去化周期

　　2.去化周期保持平稳

　　北上广深以及几个重点二线城市的平均去库存周期较今年3月的最高点明显下降。这10个城市的商品房可售面积在10月末为9916万平方米，按照当前的销售情况进行测算，消化这些商品房的时间约为10个月。其中一线城市需要8.64个月，二线城市11.29个月。可售面积包含期房面积和现房面积。

图3：房屋新开工与竣工面积增长情况

　　3.房地产商开工意愿仍然较低

　　受这两年销售放缓影响，房地产商的开工意愿仍然不高。房屋新开工面积同比增速自去年2月起始终保持负增长，但降幅正在不断缩小，房屋新开工面积累计同比增速自去年2月低点的-27.4%缩小到今年9月末的-12.6%。截至9月末的累计竣工面积同比增速为-9.8%。

图4：商品房销售面积增长情况

　　4.商品房销售回暖

　　国家统计局数据显示，自今年3月起，商品房销售开始回暖。自6月起，商品房销售面积较去年同期有所增长，连续4个月保持正增长。截至9月末，全国商品房销售面积累计达到8.29亿平方米，较去年同期增长7.5%。

图5：国有建设用地供应面积增长情况

　　5.土地供应面积减少

　　楼市去库存压力之下，政府对土地的出让控制更加严格，土地供应面积持续减少。截至9月末，国有建设用地供应面积同比减少12.3%，自去年开始始终保持负增长。行业人士认为，随着楼市销售回暖，加上土地供应减少，房地产库存状况将会逐步改善。