中国经济专家谈]郭夏:消化住宅库存需房地产机制创新
2016-01-04 15:32:13   来源：   评论：0 点击：

　最近召开的中央经济工作会议提出，通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，化解房地产库存，稳定房地产市场。会议还提出，要落实户籍制度改革方案，允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户，使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求。落实中央经济工作会议提出的上述方针政策，需要通过一系列房地产机制创新，提升农民进城购房和市民购房租房的有效需求。

　　目前，我国房地产库存积压最为严重的就是人均经济收入相对较低的三四线城市。据笔者调查，湖南有的地级市积压待售住宅上千万平米，该市正常每年住宅销售量仅有一百万平米。很多房地产商卖不出房、贷不到款，已经陷入经营困境。当地政府为了增加财政收入还在不断批租土地，扩大住宅建设潜在产能。解决这些地区住宅库存积压的问题，不仅要从压缩供给和扩大需求两个方面做好改革创新的功课，还要从发展中小城市产业经济和创业经济等方面练好外功。

　　解决三四线城市住宅积压问题的首要任务是吸引大城市人口回流创业。三四线城市住宅乏人问津的关键，是人们不愿意到三四线城市工作和生活。如何让三四线城市变得更加宜居和宜业，是解决这些城市住宅积压的根本问题。目前，我国大城市发展人满为患，雾霾压城、交通拥挤、房价昂贵、不堪重负。如何疏解大城市过于集中的人口和功能，已经成为未来中心城市发展的一大难题。促进大城市人口和产能向中小城市分解，需要在城市规划上有更多战略调整和机制创新。比如，在互联网时代，很多大公司完全可以到中小城市建立总部基地。

　　解决三四线城市住宅积压问题的另一条出路，就是提升农民进城落户购房的有效需求。要使农民有钱进城购房，不仅要让农民进城落户更方便，最根本的还是要解决农民进城增收的问题。同时，还要通过农村宅基地流转商品化，让农民有钱进城购置商品房，也让城里人愿意到农村购买宅基地形成可变现的乡村物业。只有让农民手里的土地得以变现创收，才有可能让更多的农民进城安家落户。为此，必须通过制度创新，让农民手里的土地也加速市场化和资本化流转进程。

　　解决三四线城市住宅积压问题还必须严格控制新增住宅建设用地供给。中央经济工作会议提出供给侧改革。我国房地产领域的供给侧改革，关键是要严控土地批租和提高开发商用地成本。对于房地产积压严重的城市，要实行住宅建设用地批租红灯制度。对土地批租收入要加强流向监管，预留专款用于建立保障房政府专项基金。国家应尽快创建耕地保护基金，对占用耕地搞住宅建设的开发商征收耕地修护费，防止耕地修复善款的变相流失。习主席说要像保护大熊猫一样保护耕地，那么国家耕地保护基金久应当成为倍受重视的绿色发展基金。

　　在三四线城市发展公租房，也是解决待售住宅积压的一个有效措施。中央经济工作会议还提出，要明确深化住房制度改革方向，以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，把公租房扩大到非户籍人口。目前，大量的待售住宅积压在房地产商手中，银行贷款和政府税款被滞销住宅绑架。要把大量的商品房转化为公租房，需要银行和政府联手对僵尸房地产企业进行清理。中央政府和地方政府应当采取适当的金融创新政策和财税创新政策，促进这种积压住宅由商品房向公租房转型。

　　解决三四线城市住宅积压的另一项措施就是大力发展创意房产和搞活房产租赁。中央经济工作会议提出，要发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。要鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格，促进房地产业兼并重组，提高产业集中度。大量住宅积压，除了缺乏刚需购买力的原因之外，一些房地产开发商缺乏激发购买力的创意和灵活性也是重要的供给侧积弊。房地产供给侧创新，就是要让更多创新创意的特色元素为房地产营销增添消费吸引力和客户凝聚力。

　　我们的经济政策要以解决重大问题导向进行制度创新。一面是几千万套积压商品房卖不出去，一面是很多希望改善生活的群众无钱买房。如何有效解决这种商品房供给与需求之间的经济错位问题，是摆在经济学家面前的一道难题。建议国家有关部门牵头组织专家学者研究这一问题，并对研究成果进行奖励，以促使各种新型智库的聪明才智能够真正用于务实创新。


　　作者简介：郭夏，北京大学中国战略研究中心特约研究员，中国新生经济研究院院长，中国经济网特邀财经评论员、评论理论频道专栏作者。